Mietrecht: Beleidigung, Bedrohung oder Strafanzeige gegen Vermieter berechtigen zur fristlosen Kündigung

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Das Amtsgericht München (411 C 8027/13) hat festgestellt, dass bei Beleidigung des Vermieters durch den Mieter dem Vermieter ein ausserordentliches Kündigungsrecht zustehen kann. Jedenfalls wenn geäußert wird „„Sie sind ein Schwein“ und keine erhebliche Provokation durch den Vermieter vorausgegangen ist, stellt dies eine erhebliche Vertragsverletzung durch den Mieter dar. Auch weitere Entscheidungen bestätigen, dass besonders aggressive Verhaltensweisen und auch unberechtigte Strafanzeigen die fristlose Kündigung ermöglichen können.

Beleidigung des Vermieters als Kündigungsgrund

Die Entscheidung ist keineswegs so selbstverständlich wie sie auf den ersten Blick wirkt – lange Zeit wurde dem Mieter ein so hoher Bestandsschutz eingeräumt, dass das Mietverhältnis für den Vermieter schlechthin unzumutbar sein musste um fristlos zu kündigen – einfache Beleidigungen reichten da gerade nicht aus.

Nunmehr zeigt sich aber ein Wandel der Rechtsprechung, das Landgericht Potsdam (4 S 193/10) gestand dem Vermieter ebenfalls ein solches Kündigungsrecht zu – allerdings erst nach vorheriger Abmahnung des Mieters. Jedenfalls bei gravierenden Beleidigungen wird man wohl zunehmend die Möglichkeit fristloser Kündigung – ohne Notwendigkeit einer Abmahnung – sehen können (so auch AG Coburg, 11 C 1036/08 &11 C 1440/03).

Bedrohungen durch den Mieter

Spannend ist auch etwa die Feststellung des Oberlandesgerichts Köln (16 Wx 197/05), dass ein festgestelltes beleidigendes, aggressives und tätliches Verhalten eines Mitmieters gegenüber dem Mieter eine Minderung der Miete zur Folge hat, wobei sich der Vermieter diesen Ausfall im Zuge des Schadensersatzes zurück holen kann.

Wenn Bedrohungen gegen den Vermieter ausgesprochen werden kommt es regelmäßig auf die Schärfe und Ernsthaftigkeit an. So stellte etwa das Oberlandesgericht Düsseldorf (I-10 U 32/05) klar:

Beschimpft der gewerbliche Mieter den Geschäftsführer der Vermieterin mit den Worten „er werde ihm die Zähne ausschlagen und ihn totschlagen, wenn er nochmals ausstehende Mietzahlungen gegenüber seinen Mitarbeitern anmahne“, ist die außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund gerechtfertigt. Dies gilt jedenfalls dann, wenn die Vermieterin und der Mieter in unmittelbarer Nachbarschaft gelegene Flächen und zum Teil bestimmte Flächen des Grundstücks auch gemeinsam nutzen.

Strafanzeige gegen Vermieter als Kündigungsgrund

Auch mit Strafanzeigen sollte man Vorsichtig sein. So hatte schon das Landgericht Koblenz (6 S 17/01) im Jahr 2011 festgestellt, dass eine unberechtigte Strafanzeige bar jeden Verdachts die Kündigung rechtfertigt. Diese Entscheidung wurde vom Bundesverfassungsgericht (1 BvR 1372/01) bestätigt, das hierzu ausführte:

Es ist vorliegend jedoch nicht zu beanstanden, dass die Strafanzeige des Beschwerdeführers vom Landgericht nach Würdigung der insoweit auch für das Bundesverfassungsgericht bindenden Tatsachenfeststellungen als leichfertig und unangemessen und deshalb die fristlose Kündigung als gerechtfertigt angesehen worden ist. Besteht in einem Mietverhältnis Streit über die Berechtigung in der Vergangenheit gezahlter und zukünftig zu leistender Mietzinszahlungen, steht den Vertragsparteien zur Problemlösung der Zivilrechtsweg offen. Dementsprechend hat der Beschwerdeführer (…) Klage auf Rückzahlung vermeintlich rechtsgrundlos geleisteter Mietzinsen erhoben. Dem Vertragspartner auf Grund der für unzutreffend gehaltenen Angaben in einer Wirtschaftlichkeitsberechnung zur Bestimmung der Kostenmiete bei mietpreisgebundenem Wohnraum sogleich eine Betrugsabsicht zu unterstellen, erscheint insbesondere dann leichtfertig, wenn sich dieser – wie vorliegend – eingehend um die Aufklärung des Sachverhalts bemüht und die Grundlage seiner Berechnung nachvollziehbar dargelegt hat. Die fristlose Kündigung eines Mietverhältnisses in Ansehung solcher Gesamtumstände ist daher auch dann mit dem Rechtsstaatsprinzip vereinbar, wenn der angezeigte Sachverhalt in objektiver Hinsicht – hier die fehlerhafte Angabe der Wohnungsanzahl – zutreffend sein sollte, für ein vorsätzliches Verhalten des Vertragspartners aber keinerlei Anhaltspunkte bestehen. Dass das Ermittlungsverfahren gegen den Vermieter nach den Behauptungen des Beschwerdeführers noch nicht eingestellt ist, führt zu keiner anderen Bewertung. Die Berechtigung der Anzeige kann allein aus diesem Umstand nicht hergeleitet werden.

Weiter hat das OLG Köln in einer mir vorliegenden Entscheidung (die ich ganz bewusst weder veröffentliche noch das Aktenzeichen dazu nenne, auch nicht auf Nachfrage) festgestellt, dass eine unberechtigte Strafanzeige gegen den Vermieter zur fristlosen Kündigung durch den Vermieter berechtigt. Die Entscheidung stützt eine vorherige Entscheidung des Landgerichts Aachen. Dabei ging es keineswegs um eine ins Blaue hinein gestellte Strafanzeige: Es gab – wie so oft – Streit um die Abrechnungen der Nebenkosten. Der Mieter wusste sich irgendwann nicht mehr zu helfen und zeigte die aus seiner Sicht betrügerischen Machenschaften an. Im Nachhinein, so das OLG Köln, muss die Strafanzeige als unberechtigt eingestuft werden, dass der Mieter von einer Strafbarkeit überzeugt war, änderte daran nichts. So führte das OLG Köln u.a. aus:

Es ist in Rechtsprechung und Literatur allgemein anerkannt, dass eine grundlose Strafanzeige gegen den anderen Vertragspartner eine schwer wiegende Treuepflichtverletzung darstellen kann, die zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses nach § 543 Abs. 1 BGB berechtigt. Ob die Erstattung einer Strafanzeige einen schwer wiegenden Verstoß gegen die mietvertraglichen Pflichten darstellt, der eine fristlose Kündigung rechtfertigt, ist von den Umständen des Einzelfalls, insbesondere auch vom Verhalten des Angezeigten abhängig. Auf Präzedenzfälle kann daher nur bedingt zurückgegriffen werden (…) Liegt der Strafanzeige kein rechtfertigendes Interesse zu Grunde, muss dem Vertragspartner zugestanden werden, die Vertragsbeziehung zu beenden. Dies wird dann anzunehmen sein, wenn ein strafrechtliches Verhalten selbst aus der Sicht des Anzeigenden eher fern liegt und die Anzeige letztlich gerade nicht dem berechtigten Interesse strafrechtlicher Verfolgung von Unrechtstatbeständen dient, sondern als „Ventil“ des Ärgers oder als Druckmittel verwendet wird (…)

Ergebnis: Die ausgesprochene fristlose Kündigung durch den Vermieter war wirksam.

Rechtsanwalt & Fachanwalt für IT-Recht Jens Ferner
Rechtsanwalt & Fachanwalt für IT-Recht Jens Ferner
Rechtsanwalt Jens Ferner - Fachanwalt für Informationstechnologierecht: Ich biete eine fokussierte Tätigkeit auf den Bereich Strafrecht, IT & Medien. Ergänzend dazu bin ich im Arbeitsrecht & Vertragsrecht sowie für Verbraucher vor Ort im Familienrecht & Erbrecht tätig. Eine umfassende Betreuung von Handwerkern, Agenturen & Unternehmen wird geboten. Kern meiner Tätigkeit ist das Prozessrecht, ganz besonders im Bereich IT-Prozess sowie Klageabwehr im Zivilprozess. Besprechungstermin in Alsdorf vereinbaren: 02404-92100. Beachten Sie, dass wir ausnahmslos keine Beratung per Mail oder Telefon anbieten - es gibt in unserer Kanzlei auch keinerlei kostenlose Tätigkeit!