Beschaffenheitsvereinbarung – Konkludente und notarielle Beschaffenheitsvereinbarung

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Die Beschaffenheitsvereinbarung ist im Kaufrecht ein wesentlicher Streitpunkt: Wo eine Beschaffenheit vereinbart war, da steht bei einem Abweichen quasi automatisch der Sachmangel und Streit um die Gewährleistung im Raum. Hinzu kommt, dass man sich an diesem Punkt grundsätzlich nicht auf Haftungsausschlüsse berufen kann.

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Die Beschaffenheitsvereinbarung im Gesetz

§434 Abs.1 S.1 BGB führt hierzu kurz aus:

Die Sache ist frei von Sachmängeln, wenn sie bei Gefahrübergang die vereinbarte Beschaffenheit hat.

An das Vorliegen einer Beschaffenheitsvereinbarung nach § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB sind strenge Anforderungen zu stellen. Eine solche Vereinbarung kommt unter der Geltung des neuen Schuldrechts nicht mehr im Zweifel, sondern nur noch in eindeutigen Fällen in Betracht. Ob danach im Einzelfall eine Beschaffenheitsvereinbarung zu bejahen ist, ist eine Frage der in erster Linie dem Tatrichter obliegenden Vertragsauslegung. Allerdings muss eine solche Beschaffenheit weder ausdrücklich noch schriftlich vereinbart sein – grundsätzlich. Es gibt eine gewichtige Ausnahme, die der BGH (V ZR 78/14) nunmehr klar gestellt hat.

Grundsatz: Keine ausdrückliche Vereinbarung von Beschaffenheit

Was gerne übersehen wird ist, dass eine Beschaffenheit auch auf Grund sonstiger Umstände oder einfach auf Grund eines Verhaltens des Verkäufers im Raum stehen kann. Der BGH bringt dies so auf den Punkt:

Eine Beschaffenheitsvereinbarung setzt keine ausdrücklichen Erklärungen der Parteien voraus, sondern kann sich auch aus den Umständen des Vertragsschlusses wie etwa dem Kontext der dabei geführten Gespräche oder den bei dieser Gelegenheit abgegebenen Beschreibungen ergeben (…) Verhält es sich so, kann der Verkäufer sich nicht auf einen allgemeinen Haftungsausschluss berufen. Die Auslegungsregel, nach der sich ein zwischen den Parteien vereinbarter allgemeiner Ausschluss der Haftung für Sachmängel nicht auf eine von den Parteien nach § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB vertraglich vereinbarte Beschaffenheit erstreckt (…) gilt auch, wenn eine bestimmte Beschaffenheit der Kaufsache nicht ausdrücklich, sondern „nur“ konkludent vereinbart worden ist (…)

Dazu gibt es nicht viel mehr zu sagen, wichtig ist schlicht, dass eine Beschaffenheit im Rahmen eines Kaufs durch insgesamtes Verhalten vereinbart werden kann.

Beschaffenheitsvereinbarung durch Beschreibung

Wichtig ist damit der BGH (VIII ZR 96/12), der festgestellt hat, dass sich eine Beschaffenheitsvereinbarung („Wie ist die Kaufsache beschaffen“) aus den Umständen ergeben kann (so auch BGH, VIII ZR 253/08). Es reicht dabei, dass eine Kaufsache mit bestimmten Eigenschaften beworben wird und dies die Kaufentscheidung des späteren Käufers beeinflusst! Wer also ein „Neuwertiges Auto“ verkauft, kann keinen Schrott später abgeben weil die Gewährleistung ja ausgeschlossen war. Ebenfalls, wenn der Käufer Anforderungen stellt, denen der Verkäufer zustimmt (BGH, VIII ZR 191/07). Letztlich kommt es auf die Gesamtumstände an, wenn man prüfen möchte, ob eine Beschaffenheitsvereinbarung vorliegt (siehe auch BGH, VIII ZR 244/10), hierbei ist auch eine eBay-Beschreibung zu Berücksichtigen.

Wichtige Ausnahme: Notarieller Vertrag

Äusserst Umstritten war bisher, wie damit umzugehen ist, wenn bei Rechtsgeschäften die der notariellen Urkunden bedürfen (etwa beim „Hauskauf“) im Vorfeld des Vertrages eine Zusicherung erfolgt, diese Zusicherung aber nicht in den notariellen Kaufvertrag einfliesst. Die Rechtsprechung war gespalten, der Bundesgerichtshof hat es in besagter Entscheidung nun entschieden: Eine Beschaffenheitsvereinbarung muss im notariellen Kaufvertrag enthalten sein, damit sie sich auswirkt. Das liest sich beim Bundesgerichtshof so:

Der Senat entscheidet die Rechtsfrage dahin, dass eine Beschreibung von Eigenschaften eines Grundstücks oder Gebäudes durch den Verkäufer vor Vertragsschluss, die in der notariellen Urkunde keinen Niederschlag findet, in aller Regel nicht zu einer Beschaffenheitsvereinbarung nach § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB führt. Informationen über Eigenschaften der Kaufsache sind auch nach neuem Kaufrecht von den beurkundungsbedürftigen Vereinbarungen der Parteien zu unterscheiden (…) Diese Abgrenzung ist deshalb geboten, weil die Parteien bei einem beurkundungsbedürftigen Rechtsgeschäft alle Erklärungen in den Vertrag aufnehmen müssen, die eine Regelung enthalten, das heißt Rechtswirkungen erzeugen sollen (…) Dazu gehören die Vereinbarungen über die Beschaffenheit nach § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB. Sie konkretisieren die Verpflichtung des Verkäufers nach § 433 Abs. 1 Satz 2 BGB, dem Käufer die Sache frei von Sachmängeln zu verschaffen, dahingehend, dass dieser – abweichend von den in § 434 Abs. 1 Satz 2 BGB bestimmten allgemeinen Anforderungen – dem Käufer eine der individuell vereinbarten Beschaffenheit gemäße Sache schuldet (…)

Diverse Oberlandesgerichte sahen das bisher anders, ebenso gab es OLG die bereits die jetzige Auffassung des BGH vertreten haben. Für Käufer bedeutet dies am Ende nunmehr eines: Wer eine Beschaffenheit vereinbart sehen möchte, der muss sich darum kümmern, dass dies im notariell beurkundeten Vertrag auch Erwähnung findet.