Grunderwerbsteuer bei einheitlichem Erwerbsgegenstand

Mit der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs gilt, dass wenn sich aus weiteren Vereinbarungen, die mit dem Grundstückskaufvertrag in einem rechtlichen oder zumindest objektiv sachlichen Zusammenhang stehen, ergibt, dass der Erwerber das bei Abschluss des Kaufvertrags unbebaute Grundstück in bebautem Zustand erhält, bezieht sich der grunderwerbsteuerrechtliche Erwerbsvorgang auf diesen einheitlichen Erwerbsgegenstand. Abweichungen sind dabei möglich, etwa wenn sich im Nachhinein erhebliche Änderungen ergeben.

Das Ergebnis dieser Rechtsprechung ist, dass beim Kauf eines Grundstücks unter Vereinbarung, dass hier unmittelbar gebaut wird und man am Ende das Grundstück faktisch Bezugsfertig erhält, sich die auch auf den Baupreis bezieht. Naturgemäß wird immer wieder versucht, dies durch Konstrukte zu umgehen, nicht selten durch Bauträger, die versuchen so ihre Preise etwas schöner zu rechnen – und Käufer, die arglos sind, weil Laien von dieser Problematik faktisch nichts wissen. Wir kennen diese Fälle, bisher konnten alle hiesigen Strafverfahren dieser Art aus Käufersicht in eine mangels Tatverdacht getrieben werden – wobei man nicht unterschätzen sollte, wie viel Arbeitsaufwand in der Auseinandersetzung mit dem Finanzamt im Raum steht, weil hier erst einmal der genaue Betrag ermittelt werden muss. Abzüge wegen Sachmängeln oder nachträglich gestrichener Posten (der Klassiker ist die doch nicht (aus-)gebaute Garage) können dabei durchaus berücksichtigt werden.

Diese Rechtsprechung hat der Bundesfinanzhof (II B 6/21) nun nochmals unter der Klarstellung bestätigt, dass ein objektiv sachlicher Zusammenhang zwischen einem Grundstückskaufvertrag und einem Bauerrichtungsvertrag, der zur Einbeziehung der Bauerrichtungskosten in die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer führen kann, nicht zwingend voraussetzt, dass im Zeitpunkt des Abschlusses des Grundstückskaufvertrags ein rechtswirksames Angebot zum Abschluss eines Bauerrichtungsvertrags vorliegt:

Die Kläger nehmen zwar dem Grunde nach zu Recht an, dass der objektiv sachliche Zusammenhang zwischen beiden Verträgen gerade zum Zeitpunkt des Grundstückskaufvertrags bestehen muss und sich dieser Zusammenhang in einem Angebot zur Errichtung des Gebäudes zeigen kann sowie dass nicht nur der Erwerber an das „Ob“ und „Wie“ der Bebauung gebunden, sondern insbesondere auch die Veräußererseite zur Bebauung verpflichtet sein muss.

Die Notwendigkeit eines objektiv sachlichen Zusammenhangs zwischen Grundstückskaufvertrag und Bauvertrag bei Abschluss des Grundstückskaufvertrags bedeutet aber nicht, dass zu diesem Zeitpunkt auch der Bauvertrag abgeschlossen und die Bauverpflichtung rechtswirksam begründet sein müsste. Das wäre übrigens mangels Annahme auch noch nicht der Fall, wenn bereits ein verbindliches Angebot vorläge, dessen es aber auch nicht bedarf. Ist ein Angebot lediglich Indiz, könnte ein objektiv sachlicher Zusammenhang sogar ohne jegliches Angebot festgestellt werden. Erst recht muss ein vorhandenes Angebot keine rechtlichen Mindestvoraussetzungen erfüllen, insbesondere nicht rechtswirksam und damit verbindlich sein.

Bundesfinanzhof, II B 6/21
Rechtsanwalt Jens Ferner (Fachanwalt für IT- & Strafrecht)
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Von Rechtsanwalt Jens Ferner (Fachanwalt für IT- & Strafrecht)

Ich bin Fachanwalt für Strafrecht + Fachanwalt für IT-Recht und widme mich beruflich ganz der Tätigkeit als Strafverteidiger und dem IT-Recht. Vor meinem Leben als Anwalt war ich Softwareentwickler. Ich bin Autor sowohl in einem renommierten StPO-Kommentar als auch in Fachzeitschriften.

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