AGB-Recht und Mieterhöhung: In gewerblichem Mietvertrag ist Ermessensklausel bei Mietpreiserhöhung zulässig

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In einem gewerblichen Mietvertrag ist es nunmehr mit dem Bundesgerichtshof (XII ZR 79/10) möglich, eine Ermessensklausel hinsichtlich einer Mietpreiserhöhung in AGB zu vereinbaren. Eine solche Klausel, die dem Vermieter ein Leistungsbestimmungsrecht dergestalt einräumt, bei einer Änderung der ortsüblichen oder sonst angemessenen Miete den vom Mieter zusätzlich oder weniger zu zahlenden Betrag nach billigem Ermessen des Vermieters festzusetzen, begegnet beim BGH jedenfalls in gewerblichen Mietverträgen keinen Bedenken.

Rechtsanwalt Ferner Alsdorf - Vertragsrecht

Das bietet erhebliches Potential bei der Gestaltung von gewerblichen Mietverträgen für die Zukunft – und Mieter sollten gewarnt sein! (Hinweis: Eine solche Klausel in Mietverträgen mit Verbrauchern dürfte dagegen keinen Bestand haben).

Die streitgegenständliche Klausel lautete wie folgt:

Die […] prüft nach Ablauf von jeweils drei Jahren, erstmals zum 1. Januar 1999, ob das Nutzungsentgelt noch ortsüblich oder sonst angemessen ist. Bei einer Änderung setzt sie den zusätzlich oder den weniger zu zahlenden Betrag nach billigem Ermessen (§ 315 BGB) fest und teilt dem Nutzer die Höhe des künftig zu zahlenden Nutzungsentgelts mit.

Das lief dann wie folgt: Nach 3 Jahren wurden aus gut 1600 Euro gute 3000 Euro Miete. Gestritten wurde am Ende, ob die Vorgenommene Mieterhöhung auf Grund dieser Klausel überhaupt möglich war.

Der Bundesgerichtshof wollte mit dieser Klausel – anders als die Vorinstanz – kein Problem haben. Dabei unterfällt die hier vorliegende Klausel der üblichen AGB-Prüfung, wobei daran zu denken ist, dass die Prüfung je nachdem wer Vertragspartner ist (Verbraucher oder nicht?) unterschiedlich streng ausfällt. Hier stand eine unangemessene Benachteiligung des Vertragspartners nach §307 I BGB im Raum.

Unangemessene Benachteiligung durch Intransparenz?

Ob eine AGB-Klausel unangemessen benachteiligt, ist eine Wertungsfrage, die keinen klaren Grenzen oder einer bestimmten Formel folgt. Vielmehr muss die Klausel im Einzelfall geprüft und ausgelegt werden. Wie das genau aussieht, beschreibt der Bundesgerichtshof so:

Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen (§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB). Nach § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB kann sich eine unangemessene Benachteiligung auch daraus ergeben, dass die Bestimmung nicht klar und verständlich ist. Verwender allgemeiner Geschäftsbedingungen sind daher nach den Grundsätzen von Treu und Glauben verpflichtet, Rechte und Pflichten ihrer Vertragspartner möglichst klar und durchschaubar darzustellen. Die Beschreibung muss für den anderen Vertragsteil nachprüfbar und darf nicht irreführend sein (Senatsurteil BGHZ 162, 39 = NJW 2005, 1183, 1184). Abzustellen ist auf die Erkenntnismöglichkeiten eines durchschnittlichen Vertragspartners (Senatsurteil BGHZ 183, 299 = NJW 2010, 671 Rn. 22). Dabei dürfen allerdings die Anforderungen an den Verwender nicht überspannt werden (BGHZ 112, 115 = NJW 1990, 2383, 2384).

Im Rahmen eines Mietvertrages ist eine Mietanpassungsklausel grundsätzlich möglich, wenn auch mitunter schwer zu formulieren. Bei einer solchen Mietanpassungsklausel erfordert das Transparenzgebot im Rahmen der AGB-Prüfung eine “verständliche Formulierung, die insbesondere den Anlass der Mietänderung, die Bezugsgrößen sowie den Umfang der Mietanpassung umschreibt”. Das ist soweit in dieser Klausel vorhanden, fraglich wäre aber, ob “angemessene Miete” als Begrif fnicht zu unbestimmt ist oder nicht auch klare Kriterien für eine Mieterhöhung fehlen. Beides sah die Vorinstanz noch als Problem – der BGH nicht: Eine “angemessene Miete” lasse sich problemlos nachprüfbar ermitteln und durch das Abstellen auf das “billige Ermessen” im Sinne des §315 BGB sei hinreichend konkretisiert.

Unangemessene Benachteiligung durch Einseitigkeit?

Des Weiteren sind nach §307 I BGB Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Eine Klausel ist unangemessen, wenn der Verwender die Vertragsgestaltung einseitig für sich in Anspruch nimmt. Dies, indem eigene Interessen missbräuchlich auf Kosten des Vertragspartners durchgesetzt werden, ohne von vornherein die Interessen seines Partners hinreichend zu berücksichtigen und ihm einen angemessenen Ausgleich zuzugestehen. Sprich: Indem man sich einen nicht zustehenden Vorteil herauszuarbeiten versucht. An dieser Stelle könnte man mit Mietpreisanpassungsklauseln generell ein Problem haben.

Hier stellt der BGH seine bisherige Rechtsprechung noch einmal klar:

“Mietanpassungsklauseln können grundsätzlich im Wege allgemeiner Geschäftsbedingungen vereinbart werden. Dies folgt bereits aus § 309 Nr. 1 BGB, der für Preisanpassungsklauseln ein uneingeschränktes Klauselverbot nur für Bestimmungen über kurzfristige Preiserhöhungen in Verträgen über Warenlieferungen oder Dienstleistungen vorsieht und Dauerschuldverhältnisse ausdrücklich vom Anwendungsbereich dieser Vorschrift ausnimmt […]
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs stellen Preisänderungsklauseln bei langfristigen Vertragsverhältnissen, insbesondere solchen, die auf Leistungsaustausch gerichtet sind, ein geeignetes und anerkanntes Instrument zur Bewahrung des Gleichgewichts von Preis und Leistung dar. Denn sie dienen dazu, einerseits dem Verwender das Risiko langfristiger Kalkulation abzunehmen und ihm seine Gewinnspanne trotz nachträglicher ihn belastender Kostensteigerungen zu sichern, und andererseits den Vertragspartner davor zu bewahren, dass der Verwender mögliche künftige Kostenerhöhungen vorsorglich schon bei Vertragsschluss durch Risikozuschläge aufzufangen versucht […]

Eine Preisanpassungsklausel hält allerdings dann einer Inhaltskontrolle […] nicht stand, wenn sie dem Vermieter die Möglichkeit bietet, seinen Gewinn einseitig zu Lasten des Mieters zu vergrößern”.

Im vorliegenden Fall wurde dies verneint, weil durch die konkret formulierte Klausel sichergestellt wird, dass die Beklagte als Mieterin nur mit einer Veränderung der Miete rechnen muss, die der allgemeinen Preisentwicklung bei den Bezugsgrößen entspricht. Wichtig dabei: Die Klausel sieht auch die Möglichkeit einer Herabsetzung der Miete vor und berücksichtigt gerade hierdurch nicht nur einseitig die Interessen der Klägerin an einer Mietpreiserhöhung, sondern auch die Interessen des Mieters an einer Herabsetzung der Miete! Dies ist ein wesentliches Element.

Keine Möglichkeit der Kündigung nötig!

Anders als die Vorinstanz sieht der Bundesgerichtshof keinen zwingenden Grund, bei einer ordnungsgemäßen Mietpreisanpassungsklausel die Möglichkeit einer Kündigung einzuräumen.

Ergebnis

Der Bundesgerichtshof hat nochmals klar gestellt, dass Klauseln zur Mietpreisanpassung keinen grundsätzlichen Bedenken begegnen, aber eben vorsichtig formuliert sein müssen. Wer sich daran versucht, wird immer auch die Interessen des Mieters berücksichtigen müssen. Der hier aufgezeigte Weg, auf den §315 BGB zu verweisen, erscheint mit der aktuellen Entscheidung des BGH durchaus überzeugend und umsetzbar.

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