Mieterhöhungsverlangen und örtliche Vergleichsmiete

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Ein Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB ist nicht deshalb unwirksam, weil sich die Ausgangsmiete innerhalb der Bandbreite der vom gerichtlichen Sachverständigen festgestellten örtlichen Vergleichsmiete befindet.

Die Streitfrage in dieser Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) war, ob ein wirksames Mieterhöhungsverlangen zusätzlich voraussetzt, dass die bisher gezahlte Miete unterhalb der Spanne der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Das hätte – wie es das Berufungsgericht angenommen hat – zur Folge, dass in einem solchen Fall eine Mieterhöhung nicht erfolgreich verlangt werden kann.

Der BGH hat diese Frage zutreffend verneint. Bei der ortsüblichen Vergleichsmiete handele es sich nicht um einen punktgenauen Wert, sie bewege sich vielmehr in einer bestimmten Spanne. Die Feststellung, ob die verlangte Miete in dieser Spanne liegt oder die ortsübliche Miete übersteigt, erfordere im Prozess eine konkrete Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete i.S. einer Einzelvergleichsmiete. Während für die Einordnung der Wohnung in die Mietspiegelspannen eines qualifizierten Mietspiegels eine Orientierungshilfe als Schätzungsgrundlage zur Verfügung stehe, könne die ortsübliche Vergleichsmiete vom Gericht geschätzt werden. Es könne aber auch ein Sachverständigengutachten eingeholt werden. Maßstab für die Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens sei dann die vom Sachverständigen ermittelte Bandbreite der konkreten ortsüblichen Vergleichsmiete innerhalb der Mietspiegelspanne.

Hinweis: Der Vermieter hat in den Grenzen des § 558 BGB bereits die Möglichkeit, die Zustimmung zu einer Mieterhöhung zu verlangen, wenn die Bandbreite der konkreten ortsüblichen Vergleichsmiete eine höhere Miete zulässt. Er muss nicht warten, bis wegen allgemeiner Steigerung der ortsüblichen Vergleichsmieten die Ausgangsmiete unterhalb der Spanne des Mietspiegels liegt. Liegt die verlangte Miete aber über der im Mietspiegel ausgewiesenen Spanne, ist das Erhöhungsverlangen insoweit unbegründet, als es über den im Mietspiegel ausgewiesenen Höchstbetrag hinausgeht (BGH, VIII ZR 322/04).

Rechtsanwalt Jens Ferner

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