Kündigung: Ständig verspätete Mietzahlungen berechtigen zur fristlosen Kündigung

Wurde der Mieter zuvor abgemahnt, können ständig verspätete Mietzahlungen den Vermieter zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigen. Das gilt auch, wenn der Mieter die Zahlungsrückstände jeweils vor dem nächsten Zahlungstermin ausgeglichen hat. Die wirksame Kündigung wird nicht hinfällig, wenn der Mieter nach der Kündigung pünktlich zahlt.

Mit dieser Begründung bestätigte das Oberlandesgericht (OLG) Rostock die Räumungsklage eines Vermieters. Dieser hatte seinem Mieter fristlos gekündigt, da die Miete über ein Jahr hinweg stets unpünktlich gezahlt wurde. Eine vorherige mit Androhung der fristlosen Kündigung hatte den Mieter nicht zu einer pünktlichen Zahlungsweise veranlassen können.

Das OLG befand, dass dem Vermieter auf Grund der ständig verspäteten Mietzahlungen die weitere Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht länger zuzumuten war. Insbesondere der Umstand, dass der Mieter nach der Abmahnung weiterhin unpünktlich zahlte, belegte seine beharrliche Weigerung, seinen Verpflichtungen aus dem Mietvertrag ordnungsgemäß nachzukommen. Demgegenüber war es unwesentlich, dass die Zahlungstermine jeweils nur um Tage oder Wochen überschritten wurden und der Mieter jeweils vor dem nächsten Zahlungstermin das Mietkonto ausglich. Dies allein nahm den ständigen Vertragsverletzungen nicht das Gewicht. Maßgeblich ist nach Ansicht des OLG eine Gesamtbewertung des Mieterverhaltens unter Berücksichtigung der Interessen des Vermieters. Dieser ist in aller Regel auf pünktliche Zahlungseingänge angewiesen, da er die auf dem Gebäude ruhenden Lasten tragen muss. Das OLG stellte schließlich klar, dass der Vermieter sein Recht zur fristlosen Kündigung auch nicht durch die längere Duldung der verspäteten Zahlungen verloren hatte. Seine „Großzügigkeit“ dürfte nicht vorschnell zu seinen Lasten ausgelegt werden, zumal er durch seine Abmahnung deutlich gemacht hatte, dass er nicht länger bereit war, die verspäteten Zahlungen hinzunehmen (OLG Rostock, 3 U 208/00).

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Von Rechtsanwalt Jens Ferner (Fachanwalt für Strafrecht & Fachanwalt für IT-Recht)

Unsere Kanzlei ist spezialisiert auf Strafverteidigung, Wirtschaftsstrafrecht und IT-Recht. Rechtsanwalt Jens Ferner ist Fachanwalt für Strafrecht und Fachanwalt für IT-Recht. RA JF ist Kommentator in einem StPO-Kommentar sowie Autor in zwei Fachzeitschriften im IT-Recht + Strafrecht, zudem Softwareentwickler. Seine Spezialität ist die Schnittmenge aus Strafrecht und IT, speziell bei Fragen digitaler Beweismittel & IT-Forensik.

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