Bei einem vom Mieter leicht fahrlässig verursachten Leitungswasserschaden ist der Vermieter verpflichtet, den Gebäudeversicherer und nicht den Mieter auf Schadenausgleich in Anspruch zu nehmen, wenn er nicht ausnahmsweise ein besonderes Interesse an einem Schadenausgleich durch den Mieter hat.
Dies entschied der Bundesgerichtshof (BGH) im Fall eines Vermieters, der eine Gebäudeversicherung unterhielt, deren Kosten nach dem Mietvertrag der Mieter anteilmäßig zu tragen hatte. Nachdem der Mieter in der Wohnung Arbeiten ausgeführt hatte, kam es einen Tag später in dem darunter gelegenen Ladenlokal zu einem Wasserschaden. Ursache war ein zum Anschluss einer Spüle bestimmter Absperrhahn in der Küche des Mieters, der durch eine eineinhalbfache Drehung geöffnet war. Ein Verschulden des Mieters konnte nicht nachgewiesen werden. Der Vermieter meldete den Schaden erst nach zwei Jahren beim Versicherer. Dieser lehnte eine Eintrittspflicht wegen der verspäteten Schadensanzeige ab. Der Vermieter verlangte den Schaden daraufhin vom Mieter erstattet. Der Bundesgerichtshof (BGH) wies den Anspruch jedoch zurück. Der Mieter sei bei einfacher Fahrlässigkeit vor einem Rückgriff des Versicherers durch den Gebäudeversicherungsvertrag geschützt. Dies helfe ihm allerdings nur, wenn der Vermieter die Versicherung tatsächlich in Anspruch nehme. Werde der Mieter dagegen vom Vermieter direkt auf Schadenersatz in Anspruch genommen, werde er in seiner Erwartung enttäuscht, als Gegenleistung für die von ihm (anteilig) übernommenen Versicherungskosten im Schadenfall einen Nutzen von der Gebäudeversicherung zu haben. Demgegenüber habe der versicherte Vermieter im Regelfall kein vernünftiges Interesse daran, den Schadenausgleich durch den Mieter zu suchen, obwohl dieser bereits durch die Zahlung der Versicherungsprämie zur Deckung des Schadens beigetragen habe. Aus dieser Interessenlage ergebe sich die mietvertragliche Pflicht des Vermieters, die Versicherung in Anspruch zu nehmen, wenn ein Versicherungsfall vorliege und ein Regress des Versicherers gegen den Mieter ausgeschlossen sei. Verletze er diese Pflicht, könne ihm der Mieter einen Schadenersatzanspruch aus positiver Vertragsverletzung – in gleicher Höhe – entgegenhalten.
Ein unmittelbarer Haftungszugriff auf den Mieter komme nur ausnahmsweise in Betracht. Dazu müsse der Vermieter ein besonderes Interesse daran haben, dass der Schadenausgleich durch den Mieter und nicht durch den Gebäudeversicherer erfolge. Ein solches Interesse könne im Einzelfall bestehen, wenn eine langwierige gerichtliche Auseinandersetzung mit dem Versicherer bei ungewissem Ausgang drohe oder der Vermieter bei einer Inanspruchnahme des Versicherers erhebliche finanzielle Nachteile (z.B. Kündigung des Versicherungsvertrags und Neuabschluss zu deutlich verschlechterten Konditionen) in Kauf nehmen müsse. Es könne dagegen nicht als besonderes Interesse anerkannt werden, wenn der Versicherer von seiner Verpflichtung zur Leistung frei geworden sei, weil der Vermieter den Schaden nicht unverzüglich angezeigt habe (BGH, VIII ZR 28/04).
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