Der Mieter einer Wohnung kann das Mietverhältnis fristlos kündigen, wenn die Nutzung der Mieträume gesundheitsgefährdend ist. Dem Vermieter steht dieses Recht dagegen nicht zu.
Dies entschied der Bundesgerichtshof (BGH) in einem Fall, in dem er die Wirksamkeit einer auf Gesundheitsgefährdung gestützten fristlosen Kündigung des Hauptmietvertrags durch den (gewerblichen) Zwischenvermieter zu beurteilen hatte.
Der BGH machte deutlich, dass der Zwischenmieter im Verhältnis zum Untermieter die Rechte und Pflichten eines Vermieters, im Verhältnis zum Hauptvermieter hingegen die Rechte und Pflichten eines Mieters habe. Deswegen könne der Zwischenmieter das Hauptmietverhältnis – wie jeder andere Mieter auch – jedenfalls dann kündigen, wenn er den gesundheitsgefährdenden Zustand nicht selbst herbeigeführt habe. Das Untermietverhältnis könne er dagegen nicht kündigen. Der für den Zustand der Mietsache verantwortliche Vermieter dürfe sich nicht durch Unterlassen der Mängelbeseitigung das Recht verschaffen, sich vom Vertrag zu lösen. Dem entspreche, dass der Zwischenmieter zwar nicht das Untermietverhältnis, wohl aber das Hauptmietverhältnis kündigen könne. Der Vermieter gesundheitsgefährdender Räume solle dem Risiko einer fristlosen Kündigung nicht durch Einschaltung eines Zwischenmieters entgehen können, da die Vorschrift in erster Linie dem Schutz der Gesundheit der Bevölkerung diene (BGH, XII ZR 308/00).
