Betriebskosten: Nach Eigentumswechsel muss alter Eigentümer abrechnen

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Nach einem Eigentumswechsel ist nicht der neue, sondern der alte Wohnungseigentümer gegenüber dem Mieter verpflichtet, die bis zum Zeitpunkt des Eigentumswechsels angefallenen Betriebskosten abzurechnen. Es kommt nicht darauf an, wann der Zahlungsanspruch fällig geworden ist.

Mit dieser Begründung wies der Bundesgerichtshof (BGH) die Klage eines Mieters gegen den neuen Eigentümer der Wohnung zurück. Dieser hatte die Wohnung im Jahr 2000 gekauft. Im Jahr 2001 erstellte die Wohnungsverwaltung die Betriebskostenabrechnung 1998. Diese wies zu Gunsten des Mieters ein Guthaben aus. Eine Überweisung erfolgte nicht. Mit der Klage forderte der Mieter die Auszahlung des Guthabens von dem neuen Eigentümer. Dieser meint, der frühere Eigentümer müsse die Zahlung leisten.

Der BGH argumentierte, dass der neue Eigentümer nicht zur Auszahlung des Guthabens verpflichtet sei, weil er im Hinblick auf den Mietvertrag nicht Rechtsnachfolger des Veräußerers sei. Er sei nur Gläubiger und Schuldner der Ansprüche, die nach dem Zeitpunkt des Eigentumswechsels fällig geworden seien oder sich gegen ihn richteten. Eine Ausnahme bestehe aber für die Nebenkosten-Abrechnungsperioden, die beim Eigentumswechsel bereits beendet waren. Das „Fälligkeitsprinzip“ gelte hier nicht für die Ansprüche auf Abrechnung, Nachzahlungen und Erstattungen von Guthaben. Nebenkosten für abgeschlossene Abrechnungsperioden seien ungeachtet eines späteren Eigentumsübergangs allein zwischen den bisherigen Mietvertragsparteien abzurechnen. Entsprechend seien etwaige Nachzahlungen oder Erstattungen überzahlter Beträge nur zwischen diesen Parteien abzuwickeln.

Die Entscheidung gilt gleichermaßen für Wohnraum- und gewerbliche Mietverhältnisse sowie für die Pacht (BGH, VIII ZR 168/03).

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Von Rechtsanwalt Jens Ferner (Fachanwalt für Strafrecht & Fachanwalt für IT-Recht)

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