Man entdeckt die eigene Immobilie auf einem Portal – schön ausgeleuchtet, mit großformatigen Aufnahmen aus dem Inneren, angeboten zu einem Mietzins, den man nie genannt hat. Dabei hat man diesen Makler nie beauftragt; er ist über den Mieter ins Spiel gekommen. Genau diese Konstellation hat der Bundesgerichtshof mit Versäumnisurteil vom 30. April 2026 (III ZR 164/25) entschieden und dabei die Frage geklärt, auf welcher rechtlichen Grundlage sich ein Grundstückseigentümer gegen die Vermarktung mit Innenraumfotos wehren kann – und auf welcher gerade nicht.
Die untaugliche Spur: Geschäftsführung ohne Auftrag
Naheliegend, aber falsch ist der Reflex, den nicht beauftragten Makler über die Geschäftsführung ohne Auftrag in die Pflicht zu nehmen. Das Berufungsgericht hatte dem Eigentümer einen Unterlassungsanspruch aus §§ 677, 681 Satz 1 BGB zugesprochen, weil der Makler ein „auch fremdes“ Geschäft des Eigentümers besorgt habe. Der BGH tritt dem entgegen: Wer allein vom Mieter mit der Suche nach einem Unter- oder Nachmieter beauftragt wird, bewegt sich ausschließlich in dessen Rechts- und Interessensphäre.
Die Begründung ist dogmatisch sauber und für die Praxis lehrreich. Die Entscheidung des Mieters, sich wirtschaftlich vom Mietobjekt zu lösen, gehört ihm allein; der Vermieter wird davon zunächst nur reflexhaft berührt. Erst wenn ein Interessent gefunden ist und es um die Zustimmung zur Untervermietung oder um einen neuen Mietvertrag geht, tritt die Sphäre des Eigentümers konkret und unmittelbar hervor. Bis dahin ist der Makler vertraglich allein dem Mieter verpflichtet, und etwaige Abwehransprüche des Vermieters wegen der bloßen Suche bestehen nur im Verhältnis zum Mieter – nicht gegen den Makler. Damit scheidet die Geschäftsführung ohne Auftrag als Anspruchsgrundlage in dieser Konstellation aus.
Der eigentliche Hebel: Das Recht am Bild der eigenen Sache
Den tragfähigen Anspruch findet der BGH im Sachenrecht, und hier liegt der materielle Kern der Entscheidung. Nach gefestigter Rechtsprechung steht das Recht, Fotografien von Bauwerken und Gartenanlagen aufzunehmen und gewerblich zu verwerten, dem Grundstückseigentümer zu, soweit die Aufnahmen von seinem Grundstück aus gefertigt werden. Der Senat überträgt dies ausdrücklich auf Innenraumfotos: Für sie gilt nichts anderes.
Daraus folgt die entscheidende Weichenstellung. Ein Verstoß gegen dieses Verwertungsrecht ist eine Eigentumsbeeinträchtigung, die nach § 1004 Abs. 1 BGB abgewehrt werden kann. Im konkreten Fall hatte der Makler das Ladenlokal mit einem Exposé vermarktet, das wesentlich von großformatigen Innenaufnahmen geprägt war – ein Eingriff in das Eigentumsrecht lag damit vor. Bemerkenswert ist die dogmatische Verschiebung: Nicht das Urheberrecht des Fotografen und nicht ein vertragliches Band, sondern das Eigentum an der Sache vermittelt dem Eigentümer die Kontrolle über die kommerzielle Verwertung der Innenansichten. Wer von innen fotografiert und diese Bilder gewerblich nutzt, greift in eine Rechtsposition ein, die allein dem Eigentümer zugewiesen ist.
Die Einwilligung als Bruchstelle
Das Recht aus § 1004 BGB ist allerdings kein absoluter Riegel, und genau an dieser Stelle bleibt der Fall offen. Der Anspruch entfällt, wenn eine Einwilligung in die Verwendung der Fotos vorliegt – und eine solche kann sich aus verschiedenen Quellen speisen. Sie wäre etwa anzunehmen, wenn der Mietvertrag der Mieterin das Recht einräumte, das Objekt unter Verwendung von Innenraumfotos über einen Makler zur Suche nach einem Unter- oder Nachmieter öffentlich anzubieten, oder wenn der Eigentümer auf andere Weise zugestimmt hatte.
Wichtig ist die Grenze, die der Senat zieht: Die bloße Kenntnis des Eigentümers davon, dass der Mieter einen Makler eingeschaltet hat, genügt für sich genommen nicht, um eine Einwilligung in die öffentliche Vermarktung anzunehmen. Kenntnis ist nicht Zustimmung. Ob hier eine wirksame Einwilligung vorlag, konnte der BGH nicht abschließend beurteilen; dazu bedarf es weiterer Feststellungen, weshalb die Sache zurückverwiesen wurde. Für die Praxis liegt darin eine klare Botschaft: Wer als Makler oder Mieter Innenraumfotos öffentlich einsetzt, sollte sich die Befugnis dazu möglichst ausdrücklich – idealerweise schon im Mietvertrag – sichern, statt auf stillschweigendes Geschehenlassen zu vertrauen.
Mehrere Beanstandungen, eine begründete reicht
Lehrreich ist schließlich, wie der BGH mit der gemischten Begründung der Abmahnung umgeht. Der Eigentümer hatte die Vermarktung nicht nur wegen der Fotos, sondern auch wegen des „nicht abgesprochenen Mietzinses“ beanstandet. Das schadet der Durchsetzbarkeit nicht: Da sich die Abmahnung gegen ein konkret umschriebenes Verhalten – die Veröffentlichung des Exposés – richtete und der Anspruch jedenfalls wegen der Fotoverwendung begründet ist, trägt schon dieser eine Gesichtspunkt die Abmahnung vollständig.
Die Folge ist eine volle Kostenerstattung, nicht nur eine anteilige. Erweist sich die Abmahnung unter einem der angeführten Gesichtspunkte als berechtigt, hat sie sich insgesamt als objektiv nützlich und zur Streiterledigung geeignet erwiesen. Es handelt sich dann nicht um eine nur teilweise berechtigte Abmahnung, bei der die Kosten zu kürzen wären. Der Anspruch auf Ersatz der Rechtsanwaltskosten folgt dabei aus den §§ 677, 683 Satz 1, § 670 BGB – die Geschäftsführung ohne Auftrag kehrt also auf der Kostenebene zurück, nachdem sie als materielle Anspruchsgrundlage ausgeschieden war: als berechtigte Geschäftsführung in Gestalt einer Abmahnung, die dem Makler den außergerichtlichen Weg zur Klaglosstellung wies.
Was die Entscheidung für die Maklerpraxis bedeutet
Der Beitrag des Urteils zur Vermarktungspraxis liegt in einer doppelten Klarstellung. Wer als Makler über den Mieter beauftragt wird, betreibt damit kein Geschäft des Eigentümers und muss sich gegenüber diesem nicht aus der Geschäftsführung ohne Auftrag verantworten. Sobald er jedoch Innenraumfotos der Immobilie öffentlich verwertet, betritt er den vom Eigentum geschützten Bereich – und hier kann der Eigentümer über § 1004 BGB Unterlassung verlangen, sofern keine Einwilligung greift.
Für Makler bedeutet das, die Befugnis zur Verwendung von Innenaufnahmen nicht als selbstverständlich vorauszusetzen, sondern abzuklären, ob der auftraggebende Mieter überhaupt zur öffentlichen Bildvermarktung berechtigt ist. Für Eigentümer wiederum eröffnet die Entscheidung einen verlässlichen, vom Vertragsgeflecht unabhängigen Abwehrweg gegen unerwünschte Exposés, der zugleich die Kosten einer berechtigten Abmahnung auf den Makler verlagert. Die wirtschaftlich oft heikle Frage des „nicht abgesprochenen Mietzinses“ tritt demgegenüber in den Hintergrund, weil bereits die Bildverwendung den Anspruch und damit die volle Kostenerstattung trägt.
Hinweis für die Praxis: Wer Immobilien mit Innenraumfotos öffentlich vermarktet, sollte die Befugnis zur Bildverwendung vertraglich absichern; Eigentümer sollten eine Abmahnung auf das konkret beanstandete Verhalten zuschneiden. Die hier dargestellten Erwägungen ersetzen keine auf den Einzelfall bezogene rechtliche Beratung.
Im IT-Recht berät er mit Spezialisierung auf Softwarerecht samt KI, IT-Vertragsrecht, IT-Arbeitsrecht und Cybersicherheit, regelmäßig unter Einbeziehung urheberrechtlicher Fragestellungen. Seine besondere Stärke liegt in der Verbindung juristischer und technischer Expertise als praktizierender Softwareentwickler.
Rechtsanwalt Jens Ferner ist Lehrbeauftragter sowohl für Wirtschaftsstrafrecht als auch IT-Compliance und doziet speziell zu KI-Kompetenz und strategischem Denken an der FH Aachen; er ist fortgebildet in Kommunikationspsychologie und publiziert regelmäßig in Fachaufsätzen zu straf- und IT-rechtlichen Themen sowie im Rahmen strafprozessualer Kommentierung in Ferner/BeckOK StPO (zum IT-Strafprozessrecht und digitalen Beweismitteln).
Erreichbarkeit: Erstkontakt per Mail oder Rückruf.
Unsere Anwaltskanzlei im Raum Aachen ist hochspezialisiert auf Strafverteidigung, Cybercrime, Wirtschaftsstrafrecht samt Steuerstrafrecht. Zudem sind wir für Unternehmen im Softwarerecht und Cybersicherheitsrecht beratend tätig.
- Schätzung, Berechnungsdarstellung: Warum eine Million Euro Steuerschaden vor dem BGH zerfällt – 10. Juni 2026
- Innenraumfotos und ein fremder Auftrag: Wann der Eigentümer den Makler stoppen darf – 10. Juni 2026
- Betriebsdurchsuchung ohne Tatzeit, Anfangsverdacht: Wie weit der Beschluss reichen darf – 10. Juni 2026