Der Verkauf einer vermieteten Immobilie wirft regelmäßig Fragen nach dem Umgang mit personenbezogenen Daten der Mieter auf und das Zweibrücken (Aktenzeichen 5 U 82/24) konnte dazu in aktuellem Urteil vom 9. Dezember 2025 herausarbeiten, welche Rechte Mieter gegenüber Maklern und Immobilienvermittlern geltend machen können, wenn im Rahmen des Verkaufsprozesses Fotos der Wohnräume angefertigt und veröffentlicht werden.
Es geht dabei nicht nur um die Reichweite der datenschutzrechtlichen Einwilligung, sondern auch die Grenzen von Auskunftsansprüchen und Schadensersatzforderungen nach der Datenschutz-Grundverordnung (DSGVO). Besonders zu beachten ist die Entscheidung, weil sie aufzeigt, wie Gerichte die Spannung zwischen wirtschaftlichen Interessen der Vermarktung und dem Schutz der Privatsphäre von Mietern versuchen aufzulösen.
Fotos als datenschutzrechtliches Konfliktfeld
Die Kläger, Mieter einer Doppelhaushälfte, hatten sich mit einer Immobilienmaklerin arrangiert, die von den Eigentümern mit dem Verkauf beauftragt worden war. Im Rahmen einer Besichtigung fertigten Mitarbeiter der Maklerin Lichtbildaufnahmen der Innenräume an, die anschließend auf der Plattform „Immoscout“ sowie in einem ausgedruckten Exposé für Kaufinteressenten veröffentlicht wurden.
Die Mieter fühlten sich durch die Veröffentlichung „demaskiert“ und verlangten Auskunft über die gespeicherten Daten, die Löschung der Fotos sowie Schadensersatz. Die Maklerin berief sich auf eine konkludente Einwilligung der Mieter und verwies darauf, dass die Aufnahmen nach Aufforderung umgehend gelöscht worden seien. Das Landgericht Frankenthal hatte die Klage zunächst abgewiesen, das OLG Zweibrücken bestätigte dies teilweise, gewährte den Mietern jedoch in zentralen Punkten Recht.
Konkludente Einwilligung denkbar, aber …
Das Gericht stellte klar, dass eine Einwilligung in die Anfertigung und Veröffentlichung von Fotos der Wohnräume nicht zwingend schriftlich erfolgen muss. Vielmehr kann sie auch konkludent durch schlüssiges Verhalten erteilt werden. Im vorliegenden Fall hatten die Mieter die Anfertigung der Aufnahmen geduldet, obwohl ihnen bekannt war, dass diese für den Verkauf der Immobilie bestimmt waren:
„Einwilligung“ der betroffenen Person ist jede freiwillig für den bestimmten Fall, in informierter Weise und unmissverständlich abgegebene Willensbekundung in Form einer Erklärung oder einer sonstigen eindeutigen bestätigenden Handlung, mit der die betroffene Person zu verstehen gibt, dass sie mit der Verarbeitung der sie betreffenden personenbezogenen Daten einverstanden ist (Art. 4 Ziff. 11 DSGVO).
Hierbei ist den Klägern zwar zuzugestehen, dass die Wirksamkeit der Einwilligung nach dem hier allein in Betracht kommenden Art. 6 Abs. 1 a) DSGVO eine Einwilligung in die Datenverarbeitung für einen oder mehrere bestimmte Zwecke voraussetzt. Die Kläger haben jedoch, indem sie die Mitarbeiter der Beklagten in Kenntnis des Umstands, dass die Aufnahmen für den Verkauf des Anwesens gedacht waren, Lichtbilder haben fertigen lassen, zweifelsfrei zu verstehen gegeben, dass diese Lichtbilder Dritten zum Zwecke des Verkaufs – üblicherweise in einem Exposé, was sowohl die branchenübliche Veröffentlichung in Anzeigenportalen wie auch die ebenfalls übliche Überlassung in Papierform, mit beidem mussten die Kläger zum Zeitpunkt der Fertigung der Aufnahmen rechnen – zur Verfügung gestellt werden dürfen. Jedenfalls hierin – und in die damit notwendigerweise verbundene Speicherung der digitalen Aufnahmen haben die Kläger eingewilligt.
Aufgrund dieser (konkludenten) Einwilligung in diese Verarbeitungsform ist es unschädlich, dass (möglicherweise) keine nähere Aufklärung über die Verarbeitungszwecke stattgefunden hat.
Eine solche Duldung reicht nach Auffassung des Senats also aus, um eine „unmissverständliche“ Willensbekundung im Sinne des Art. 4 Nr. 11 DSGVO anzunehmen. Entscheidend sei, dass die Mieter wussten, dass die Fotos Dritten – etwa potenziellen Käufern – zugänglich gemacht werden sollten. Damit sei die Einwilligung in die Datenverarbeitung für diesen bestimmten Zweck wirksam erteilt worden.
Allerdings monierte das Gericht einen Verstoß gegen Art. 7 Abs. 3 Satz 3 DSGVO, wonach die betroffene Person über ihr Widerrufsrecht zu belehren ist. Dieser Verstoß führte jedoch nicht zur Unwirksamkeit der Einwilligung, da die DSGVO eine solche Rechtsfolge nicht vorsieht. Vielmehr bleibt die Einwilligung trotz fehlender Belehrung wirksam, solange sie freiwillig, informiert und für den konkreten Verarbeitungszweck erteilt wurde. Hier zeigt sich eine praxisrelevante Weichenstellung: Selbst formale Mängel bei der Aufklärung berühren die Wirksamkeit der Einwilligung nicht, sofern der Betroffene den Verarbeitungszweck erkennbar billigt.
Auskunftsansprüche zwischen Erfüllung und Beweisvereitelung
Die Mieter verlangten umfassende Auskunft über die verarbeiteten Daten, einschließlich der Frage, ob Kopien der Fotos existierten und wo diese gespeichert wurden. Das Gericht differenzierte hier präzise: Soweit die Maklerin erklärt hatte, alle Aufnahmen seien gelöscht und keine Kopien mehr vorhanden, lag darin eine ausreichende Negativauskunft. Eine weitergehende Auskunftspflicht bestehe nicht, selbst wenn die Löschung erst nach dem Auskunftsbegehren erfolgt sei. Entscheidend sei allein, dass die Maklerin zum Zeitpunkt der Auskunftserteilung keine relevanten Daten mehr vorhielt. Allerdings müsse die Auskunft alle Kategorien personenbezogener Daten umfassen – nicht nur die streitgegenständlichen Fotos, sondern auch etwaige weitere Daten wie Namen oder Adressen der Mieter. Insoweit war der Auskunftsanspruch noch nicht vollständig erfüllt, da die Maklerin sich bisher nur zu den Fotos geäußert hatte:
Anders, als es die Kammer ohne nähere Begründung stillschweigend angenommen hat, umfasst die erteilte Auskunft nicht (konkludent) sämtliche personenbezogene Daten der Kläger. Die Annahme eines derartigen Erklärungsinhalts würde voraussetzen, dass die erteilte Auskunft erkennbar den Gegenstand des berechtigten Auskunftsbegehrens vollständig abdecken soll (…).
Daran fehlt es beispielsweise dann, wenn sich der Auskunftspflichtige hinsichtlich einer bestimmten Kategorie von Auskunftsgegenständen nicht erklärt hat, etwa, weil er irrigerweise davon ausgeht, er sei hinsichtlich dieser Gegenstände nicht zur Auskunft verpflichtet; dann kann der Auskunftsberechtigte eine Ergänzung der Auskunft verlangen (BGH, a.a.O.). Gerade dies ist aber vorliegend der Fall, da sich die Auskunft lediglich auf eine einzelne Kategorie, nämlich Lichtbilder, bezieht. Eine Speicherung etwa von Vorname, Name und Anschrift der Kläger, allein wegen des dem Tätigwerden der Beklagten zugrundeliegenden Alleinmaklerauftrags, ist zudem naheliegend.
Interessant ist die Haltung des Gerichts zur Frage der Beweisvereitelung: Die nachträgliche Löschung der Daten führe nicht automatisch zu einem erweiterten Auskunftsanspruch. Vielmehr komme es auf die Umstände an. Im konkreten Fall sah das Gericht keine Anhaltspunkte dafür, dass die Löschung gezielt erfolgte, um Auskunftspflichten zu umgehen. Eine solche Absicht hätte jedoch die Annahme einer treuwidrigen Beweisvereitelung nahegelegt und möglicherweise weitergehende Ansprüche ausgelöst.
Schadensersatz: Diffuses Gefühl reicht nicht
Die Mieter machten geltend, durch die Veröffentlichung der Fotos sei ein immaterieller Schaden entstanden, den sie mit einem „diffusen Gefühl des Beobachtetseins“ beschrieben. Das Gericht wies diesen Anspruch zurück. Zwar kennt die DSGVO keine Bagatellgrenze für immaterielle Schäden, doch müssen Betroffene konkret darlegen, inwiefern sie durch die Datenschutzverletzung belastet wurden. Pauschale Behauptungen genügen nicht. Zudem fehle es an der Kausalität: Der Verstoß gegen die Belehrungspflicht nach Art. 7 Abs. 3 DSGVO sei nicht ursächlich für das behauptete Unbehagen, da die Veröffentlichung selbst von der wirksamen Einwilligung gedeckt gewesen sei.
Auch ein Anspruch aus § 823 Abs. 1 BGB i.V.m. Art. 2 Abs. 1 GG scheiterte. Der Senat verwies auf die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, wonach eine Geldentschädigung nur bei schwerwiegenden Eingriffen in das Persönlichkeitsrecht in Betracht kommt. Die Veröffentlichung von Wohnraumfotos im Rahmen eines üblichen Immobilienverkaufs erreiche diese Schwelle nicht, zumal die Mieter der Anfertigung zugestimmt hatten.
Praktische Konsequenzen
Aus dem Urteil ergibt sich für Immobilienmakler die klare Empfehlung, Mieter nicht nur um Erlaubnis zur Anfertigung von Fotos zu bitten, sondern sie auch über ihr Widerrufsrecht zu belehren. Eine dokumentierte Einwilligung, idealerweise schriftlich, reduziert das Risiko späterer Auseinandersetzungen. Mieter wiederum sollten sich bewusst sein, dass ihre Duldung der Fotoaufnahmen als Einwilligung gewertet werden kann. Wer die Veröffentlichung seiner Wohnräume vermeiden will, sollte dies daher vorab ausdrücklich klarstellen.
Das Urteil unterstreicht zudem, dass Auskunftsansprüche nach Art. 15 DSGVO nicht ins Uferlose reichen. Betroffene haben zwar ein Recht auf Transparenz, doch dieses endet dort, wo der Verantwortliche nachweislich keine Daten mehr vorhält. Die Entscheidung zeigt somit erneut, dass die hohen Anforderungen der DSGVO an den Datenschutz nicht losgelöst von den praktischen Gegebenheiten des Einzelfalls zu sehen sind.
Hier wird erneut die Bedeutung einer informierten und freiwilligen Einwilligung deutlich, wobei keine überzogenen formalen Hürden aufgebaut werden sollten. Allerdings zeigt sich bei Betrachtung der empfohlenen dokumentierten Belehrung, dass es am Ende doch wieder auf „mehr Papier” für Alltagsabläufe hinausläuft. Jedenfalls darf der Schutz personenbezogener Daten nicht dazu führen, berechtigte wirtschaftliche Interessen, wie die Vermarktung einer Immobilie, unangemessen zu beschränken. Am Ende gilt: Eine klare Kommunikation zwischen Mietern, Eigentümern und Maklern ist der beste Weg, um Konflikte von vornherein zu vermeiden. Wo diese Kommunikation versagt, bietet die DSGVO zwar wirksame Instrumente zum Schutz der Betroffenen, deren Einsatz setzt jedoch voraus, dass konkrete Beeinträchtigungen dargelegt werden.
Rechtsanwalt Jens Ferner ist Lehrbeauftragter für Wirtschaftsstrafrecht und IT-Compliance (FH Aachen), Softwareentwickler, fortgebildet in Kommunikationspsychologie und publiziert fortlaufend.
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