Steuerliche Optimierung ist ein legitimes Anliegen unternehmerischen Handelns – doch wo endet die zulässige Gestaltung, und wo beginnt das Scheingeschäft? Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in seinem Urteil vom 19. November 2025 (XII ZR 106/23) eine Konstellation entschieden, die diese Frage auf den Punkt bringt: Kann eine Spendenzusage an einen gemeinnützigen Mieter als verdeckte Mietminderung gewertet werden, und geht eine solche Verpflichtung automatisch auf den Grundstückserwerber über?
Die Entscheidung klärt nicht nur die Grenzen zwischen zivilrechtlicher Wirksamkeit und steuerlicher Motivation, sondern unterstreicht auch die strengen Maßstäbe für den Eintritt in mietvertragliche Pflichten nach § 566 BGB. Besonders relevant ist der Fall für Investoren, die gewerblich vermietete Immobilien erwerben, und für gemeinnützige Organisationen, die auf Spenden angewiesen sind.
Miete, Spende und ein unklares Vertragsgeflecht
Die beklagte Stiftung mietete Gewerberäume für ein Museum von einer Verwaltungsgesellschaft. Parallel zu den Mietzahlungen erhielt sie vierteljährliche Spenden in Höhe von 18.000 €, die ihr die Begleichung der Miete ermöglichen sollten. Als die Immobilie an die Klägerin verkauft wurde, stellte diese die Spendenzahlungen ein – mit der Folge, dass die Stiftung die Miete nicht mehr aufbringen konnte. Die Klägerin kündigte daraufhin das Mietverhältnis und verlangte Räumung sowie rückständige Mietzahlungen.
Das Oberlandesgericht Frankfurt hatte die Klage abgewiesen: Die Spenden seien als verdeckte Mietminderung zu verstehen, die mit dem Grundstückserwerb auf die Klägerin übergegangen seien. Der BGH hob diese Entscheidung auf und verwies die Sache zurück – mit klaren Vorgaben zur rechtlichen Bewertung.
Scheingeschäft oder ernstlich gewollte Steuergestaltung?
1. Kein Scheingeschäft nach § 117 BGB
Das Berufungsgericht hatte die Spendenvereinbarung als Scheingeschäft eingestuft, das eine tatsächliche Mietreduzierung verschleiern sollte. Der BGH widersprach dieser Einschätzung: Wenn Vertragsparteien eine bestimmte zivilrechtliche Gestaltung ausschließlich wählen, um steuerliche Vorteile zu erzielen, liegt darin noch kein Scheingeschäft. Entscheidend ist, ob die Parteien die zivilrechtliche Wirksamkeit ernsthaft wollen – was hier der Fall war, da die steuerliche Anerkennung der Spenden nur bei tatsächlicher Zahlung möglich gewesen wäre. Eine bloße Rückspende der Miete hätte steuerlich nicht anerkannt werden können, da die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit der Stiftung zweifelhaft war. Die Vereinbarung war somit ernstlich gewollt und nicht nichtig.
2. Kein automatischer Übergang der Spendenverpflichtung auf den Erwerber
Der BGH betonte, dass § 566 BGB nur mietvertragliche Pflichten auf den Grundstückserwerber übergehen lässt. Die Spendenzusage war jedoch eine rechtlich selbständige Abrede, die nicht in untrennbarem Zusammenhang mit dem Mietvertrag stand. Selbst wenn sie wirtschaftlich die Mietzahlung ermöglichen sollte, blieb sie eine unentgeltliche Leistung – und damit eine Schenkung nach § 516 BGB. Da sie nicht notariell beurkundet war, war sie formunwirksam (§ 518 Abs. 1 BGB).
3. Vertrag zugunsten Dritter als mögliche Rettung für den Mieter?
Ob die Stiftung dennoch Ansprüche gegen die Klägerin hat, hängt davon ab, ob der Kaufvertrag einen echten Vertrag zugunsten Dritter (§ 328 BGB) enthielt. Hier müsste durch Auslegung geklärt werden, ob die Klägerin der Stiftung ein direktes Forderungsrecht einräumen wollte. Falls ja, wäre die Formwirksamkeit des Kaufvertrags ausreichend – selbst wenn die ursprüngliche Spendenzusage formnichtig war.
4. Kündigung und Aufrechnung: Wann ist ein Zahlungsrückstand entschuldigt?
Die Klägerin hatte wegen Mietrückstands gekündigt. Der BGH stellte klar, dass die Stiftung ihre Zahlungsunfähigkeit nicht mit dem Ausbleiben der Spenden entschuldigen kann: Nach dem Prinzip der unbeschränkten Vermögenshaftung muss jeder Schuldner für seine Liquidität einstehen. Allerdings könnte eine konkludente Aufrechnung mit den ausstehenden Spenden die Kündigung unwirksam machen – sofern die Stiftung dies rechtzeitig geltend gemacht hat.
5. Schriftformprobleme beim Mietvertrag
Ein weiteres Problem: Die nachträgliche Änderung der Mietzahlungsmodalitäten (von monatlich auf vierteljährlich) könnte gegen das Schriftformerfordernis des § 550 BGB verstoßen haben. Da spätere Nachtragsvereinbarungen nicht alle Änderungen erfassten, könnte der gesamte Mietvertrag formunwirksam sein – mit der Folge, dass die Klägerin als Erwerberin die Kündigung nicht auf § 543 BGB stützen könnte.
Grenzen für steuerlich motivierte Vertragsgestaltungen
Das Urteil unterstreicht drei zentrale Punkte:
- Steuerliche Motivation allein macht ein Geschäft nicht zum Scheingeschäft – solange die zivilrechtliche Wirksamkeit ernsthaft gewollt ist.
- Spendenzusagen sind keine mietvertraglichen Pflichten und gehen nicht automatisch auf den Grundstückserwerber über.
- Formvorschriften sind strikt zu beachten – sowohl bei Schenkungen als auch bei Mietvertragsänderungen.
Wer gewerbliche Immobilien erwirbt, wird also genau zu prüfen haben, welche Nebenabreden mit dem Mietvertrag verbunden sind. Und wer Spenden mit Mietzahlungen verknüpft, muss sicherstellen, dass die Vereinbarungen entweder mietvertraglich integriert oder notariell beurkundet werden. Andernfalls riskiert man, dass die steuerliche Gestaltung zivilrechtlich ins Leere läuft.
Die Entscheidung zeigt damit einmal mehr, dass der BGH steuerlich motivierte Gestaltungen nicht pauschal als unwirksam ansieht – aber auch, dass die zivilrechtlichen Konsequenzen präzise bedacht werden müssen.
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