Am 15. März 2024 hat der Bundesgerichtshof (BGH) im Urteil V ZR 115/22 eine bedeutende Entscheidung zum Thema Schwarzgeldabrede bei Immobilienkaufverträgen getroffen. Diese Entscheidung hat für Käufer und Verkäufer von Grundstücken weitreichende Auswirkungen und klärt die Rechtslage bezüglich der Gültigkeit von Verträgen trotz steuerlich unkorrekter Vereinbarungen.
Hintergrund des Falles
In dem zugrunde liegenden Fall vereinbarten die Parteien eines Kaufvertrags über eine Eigentumswohnung mündlich einen Kaufpreis von 150.000 Euro. Im notariellen Vertrag wurde jedoch lediglich ein Betrag von 120.000 Euro angegeben. Der Differenzbetrag von 30.000 Euro wurde in bar und ohne Quittung vor dem Beurkundungstermin gezahlt.
Diese Praxis diente offenbar dem Zweck, die Grunderwerbsteuer zu reduzieren. Der Verkäufer erstattete später Selbstanzeige wegen Steuerhinterziehung. Nach Gesprächen über die Rückabwicklung des Vertrags trug der Käufer den Verkäufer auf Verlangen im Grundbuch ein und erhielt 120.000 Euro zurück. Daraufhin verlangte der Käufer die Zustimmung des Verkäufers zur Löschung eines Widerspruchs im Grundbuch.
Entscheidung des BGH
Der BGH entschied, dass die Abweichung zwischen dem mündlich vereinbarten und dem notariell beurkundeten Kaufpreis zwar als Schwarzgeldabrede gegen steuerrechtliche Vorschriften verstößt. Dies führt jedoch nicht automatisch zur Nichtigkeit des gesamten Kaufvertrags.
Wichtige Punkte der Entscheidung:
- Hauptzweck des Vertrags: Der BGH betonte, dass eine Schwarzgeldabrede in Immobilienkaufverträgen nur dann zur Gesamtnichtigkeit führt, wenn der alleinige oder hauptsächliche Zweck des Vertrags die Steuerhinterziehung ist. Wenn jedoch die Parteien ernsthaft den Leistungsaustausch – also den Kauf der Immobilie – gewollt haben, bleibt der Vertrag gültig.
- Abgrenzung zum Werkvertragsrecht: Die Rechtsprechung des VII. Zivilsenats zu „Ohne-Rechnung-Abreden“ bei Werkverträgen ist nicht direkt auf Immobilienkaufverträge übertragbar. Das Gesetz zur Bekämpfung der Schwarzarbeit hat eine spezifische Zielrichtung, die sich nicht auf Immobilienkaufverträge anwenden lässt.
- Formmangel und Heilung: Obwohl der mündliche Vertrag mit einem Kaufpreis von 150.000 Euro zunächst formunwirksam war, wurde dieser Formmangel durch die notarielle Auflassung und Eintragung im Grundbuch gemäß § 311b Abs. 1 Satz 2 BGB geheilt.
- Nichtigkeit der Teilvereinbarung: Selbst wenn die Schwarzgeldabrede für sich genommen nichtig ist, bedeutet dies nicht zwangsläufig, dass auch der gesamte Kaufvertrag nichtig wird.
Fazit
Dieses Urteil verdeutlicht, dass Immobilienkaufverträge auch bei einer bewussten Unterverbriefung des Kaufpreises nicht automatisch für ungültig erklärt werden, solange der Hauptzweck des Vertrags der ordnungsgemäße Austausch von Leistung und Gegenleistung bleibt. Steuerrechtliche Vorschriften müssen jedoch weiterhin beachtet werden, und Verstöße können zu Sanktionen führen. Käufer und Verkäufer sollten daher stets auf vollständige und transparente Angaben im Kaufvertrag achten, um spätere rechtliche Auseinandersetzungen zu vermeiden.
Als Lehrbeauftragter an der FH Aachen (Wirtschaftsstrafrecht und IT-Compliance) doziert er zu KI-Kompetenz und strategischem Denken und publiziert regelmäßig in straf- und IT-rechtlichen Fachaufsätzen sowie in der Kommentierung im BeckOK StPO (IT-Strafprozessrecht, digitale Beweismittel). Überdies beschäftigt er sich mit den rechtsstaatlichen Grundlagen moderner Arbeit und moderner Technologie – insbesondere mit der Frage, wie Bewusstsein, Verantwortung und Cybersecurity-Awareness im KI-geprägten Alltag Freiheitsräume und europäische Rechtsprinzipien sichern.
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