Es ist der Albtraum jedes Immobilienmaklers: Das Haus ist verkauft, die Courtage ist überwiesen, die Akte gilt als geschlossen – und Monate später flattert ein anwaltliches Schreiben ins Haus, das die gesamte Vergütung zurückfordert. Genau das ist der Maklerin widerfahren, über deren Fall der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 11. März 2026 (I ZR 202/26) entschieden hat. Am Ende musste sie eine bereits vereinnahmte Provision von rund 8.800 Euro vollständig zurückzahlen – nicht etwa, weil sie schlecht gearbeitet hätte, sondern weil eine missglückte Stelle in ihrer E-Mail-Signatur den ganzen Vertrag zu Fall brachte.
Die Entscheidung verdient Aufmerksamkeit, weil sie zwei scheinbar gegenläufige Botschaften sendet: Der BGH macht die Formanforderungen des § 656a BGB einerseits handhabbarer, als manche Instanzgerichte angenommen hatten – und lässt die konkrete Maklerin andererseits trotzdem leer ausgehen. Beides zusammen ergibt eine Linie, die für die maklerrechtliche Praxis weitreichender ist als der bescheidene Streitwert vermuten lässt.
Worum es ging
Die Maklerin hatte ein Einfamilienhaus für die Verkäufer vermittelt. Die Kommunikation lief, wie heute üblich, weitgehend per E-Mail. In einer Nachricht vom 3. April 2023 reagierte sie auf Kaufpreisverhandlungen, bot ein Gespräch an und beendete den eigentlichen Text mit Grußformel, Name und Kontaktdaten. Erst unterhalb dieser Signatur folgten mehrere standardisierte Blöcke, darunter ein „Hinweis zur Fälligkeit der Provision“, der die Courtage von maximal 3,57 Prozent ankündigte und sinngemäß erklärte, schon die Vereinbarung eines Besichtigungs- oder Bürotermins gelte als Einverständnis mit der Zahlung.
Nach erfolgreichem Notarvertrag über 617.000 Euro zahlten die Verkäufer die berechnete Provision, widerriefen aber wenig später und verlangten das Geld zurück. Das Landgericht gab ihnen recht, das OLG Celle bestätigte – und der BGH wies die Revision der Maklerin zurück. Damit bleibt es bei der Rückzahlung aus § 812 Abs. 1 Satz 1 Fall 1 BGB, weil ein wirksamer Maklervertrag nie zustande gekommen war.
Die Textform des § 656a BGB – weniger streng als gedacht
Seit Ende 2020 muss der Maklervertrag über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus die Textform des § 656a BGB wahren; fehlt sie, ist der Vertrag nach § 125 Satz 1 BGB nichtig. Das OLG Celle hatte daraus einen strengen Schluss gezogen: Wer die Textform einhalten müsse, brauche ein ausdrückliches, vollständig ausformuliertes Angebot und eine ebenso ausdrückliche Annahme; ein Vertragsschluss durch schlüssiges Verhalten sei damit ausgeschlossen. Diese Verschärfung hätte die jahrzehntelange Maklerrechtsprechung zum konkludenten Vertragsschluss faktisch beerdigt.
Dem ist der BGH in drei wesentlichen Punkten entgegengetreten. Erstens muss der formwahrende Vertrag nicht in einer einzigen Urkunde stecken. § 126b BGB enthält – anders als § 126 Abs. 2 und § 126a Abs. 2 BGB für Schrift- und elektronische Form – kein Gebot, dass beide Parteien auf demselben Dokument erklären müssen. Es genügt deshalb, wenn Angebot und Annahme jeweils für sich die Textform wahren. Ein wirksamer Maklervertrag kann damit ausdrücklich auch durch den bloßen Austausch von E-Mails entstehen.
Zweitens – und praktisch noch bedeutsamer – bleibt der konkludente Vertragsschluss möglich. Die Einführung des Textformerfordernisses hat daran nach Auffassung des Senats grundsätzlich nichts geändert. Ein Maklervertrag im Sinne des § 656a BGB kann auch durch schlüssiges Verhalten zustande kommen, sofern sich seine wesentlichen Bestandteile – die Parteien, die Höhe der Provision und der Gegenstand des angestrebten Hauptvertrags – aus textformwahrenden Erklärungen bestimmbar ergeben. Für diese Bestimmbarkeit darf sogar auf Umstände außerhalb der Erklärung zurückgegriffen werden, solange der maßgebliche Wille in der Urkunde wenigstens einen unvollkommenen Anhalt findet.
Damit überträgt der BGH die zur Schrift- und Bürgschaftsform entwickelte Andeutungslehre auf das schwächere Textformerfordernis: Weder ein Vollständigkeits- noch ein Ausdrücklichkeitsgebot existiert. Wesentliche Tatbestandsmerkmale müssen nicht ausbuchstabiert sein, wenn die Einigung dokumentiert und ihr Inhalt auslegungsfähig bleibt. Für die Praxis heißt das: Das bewährte „Provisionsverlangen plus Inanspruchnahme der Maklerdienste“ trägt auch unter § 656a BGB weiter – nur muss das Provisionsverlangen eben formgerecht festgehalten sein.
Die Falle in der Signatur
Hier kippt die Entscheidung zulasten der Maklerin, und zwar an einem Punkt, der leicht zu übersehen ist. Auch die Textform verlangt – obwohl seit der Neufassung 2014 nicht mehr ausdrücklich geregelt – einen erkennbaren Abschluss der Erklärung. Der Gesetzgeber wollte mit der sprachlichen Anpassung an die Verbraucherrechterichtlinie keine inhaltliche Änderung; deshalb muss der Erklärende weiterhin deutlich machen, wo seine Erklärung endet. Der Grund leuchtet ein: Ohne erkennbares Textende kann der Empfänger nicht beurteilen, ob das Dokument vollständig ist oder nur ein Entwurf.
Genau daran scheiterte die E-Mail vom 3. April 2023. Das entscheidende Provisionsverlangen stand nicht oberhalb, sondern unterhalb der Grußformel und der Signatur. Schon bei der Schriftform führen unter die Unterschrift gerückte Vertragsnachträge zur Formunwirksamkeit, weil die Unterschrift den Text räumlich abschließen muss. Für die Textform gilt nichts anderes: Der einmal verdeutlichte Abschluss darf nicht durch nachgeschobene Erklärungen wieder aufgeweicht werden.
Der BGH verschärft die Wertung sogar noch. Im Vergleichsfall früherer Rechtsprechung hatte der Erklärende immerhin oberhalb der Unterschrift eine Vertragserklärung abgegeben und nur darunter ergänzt. Hier dagegen fand sich oberhalb der Signatur überhaupt keine auf den Maklervertrag gerichtete Erklärung – das Provisionsverlangen lebte vollständig im Anhang unterhalb des Namens. Wenn schon Nachträge schaden, dann muss eine erst unterhalb der Unterschrift platzierte Vertragserklärung „erst recht“ formunwirksam sein. Das Angebot existierte rechtlich also nicht; ein Vertrag konnte nicht entstehen.
Kein Trostpflaster über das Bereicherungsrecht
Bleibt die Frage, ob die Maklerin wenigstens für ihre tatsächlich erbrachten und unstreitig erfolgreichen Dienste einen Wertersatz nach § 812 Abs. 1, § 818 Abs. 2 BGB beanspruchen kann, der gegen den Rückforderungsanspruch zu verrechnen wäre. Der BGH verneint das und schließt damit die letzte Hintertür.
Das Maklerrecht ist davon geprägt, dass die bloße Ausnutzung von Maklerwissen für sich genommen keinen Vergütungsanspruch begründet; ob das Bereicherungsrecht dem Makler überhaupt helfen kann, ist seit jeher zweifelhaft. Entscheidend ist hier aber der Schutzzweck. Nach ständiger Rechtsprechung scheidet ein bereicherungsrechtlicher Auffanganspruch aus, wenn die Norm, aus der die Nichtigkeit folgt, gerade eine Vertragspartei schützen soll. § 656a BGB tut genau das: Die Textform dokumentiert für Käufer wie Verkäufer Bestand und Inhalt des Maklervertrags und soll die in der Praxis notorischen Streitigkeiten darüber vermeiden, ob überhaupt und mit welchem Inhalt ein Vertrag geschlossen wurde.
Würde man dem Makler über das Bereicherungsrecht doch noch eine Vergütung zubilligen, liefe der Schutzzweck der Formvorschrift leer – der formnichtige Vertrag käme über die Hintertür der Saldierung wirtschaftlich wieder zur Geltung. Folgerichtig bleibt es bei der vollen Rückzahlung, ohne Abzug für die geleistete Arbeit. Auch der Entreicherungseinwand verfing nicht, weil ersparte Aufwendungen die Bereicherung nur ausnahmsweise entfallen lassen.
Was Makler daraus lernen sollten
Die eigentliche Lehre dieses Urteils ist tröstlich und beunruhigend zugleich. Tröstlich, weil der BGH die Tür zum formlos-pragmatischen Geschäftsalltag offen hält: E-Mails genügen, getrennte Datenträger genügen, und auch der konkludente Vertragsschluss über ein klares Provisionsverlangen bleibt zulässig. Beunruhigend, weil die Form an einer fast banalen Stelle reißt – nämlich dort, wo automatisierte Signaturen, Standardhinweise und AGB-Bausteine unterhalb des Namens an die Nachricht gehängt werden.
Wer sein Provisionsverlangen rechtlich tragfähig machen will, muss es deshalb dorthin setzen, wo es erkennbar Teil der abgeschlossenen Erklärung ist: vor die Grußformel und vor die Signatur, nicht in den Fußbereich der E-Mail. Eine technisch elegante, juristisch fatale Standardsignatur kann eine erfolgreich erbrachte Maklerleistung wirtschaftlich vollständig entwerten. Die Entscheidung zeigt damit exemplarisch, dass im Maklerrecht nicht nur zählt, was erklärt wird, sondern unverändert auch, an welcher Stelle.
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