Schwarzkauf: Verweigerung der Vollziehung des notariellen Kaufvertrags

Die notariellen Kosten beim Grundstückskaufvertrag, aber auch die zu zahlende Grunderwerbssteuer, bestimmen sich nach dem Gegenstandswert – nun gibt es manchmal den Gedanken, hier zu “tricksen”, also im Kaufvertrag eine geringere Summe zu nennen als tatsächlich vereinbart und gezahlt wird. Im Fall eines solchen “Schwarzkaufs” kann der Notar aber die Vollziehung des Kaufvertrages verweigern.

So führte das Landgericht Bamberg hierzu aus:

Es bestand ein legitimer sachlicher Grund im Sinne von § 15 Abs. 1 Satz 1 BNotG zur Verweigerung der Vollziehung des beurkundeten Kaufvertrags (vgl. zum Komplex Reithmann, in: Schippel/Bracker, Bundesnotarordnung, 9. Aufl. 2011, § 15 BnotO Rn. 43 ff., 49 ff. m.w.N.). Der Notar durfte von einem zwingenden Ablehnungsgrund nach § 14 Abs. 2 BNotG ausgehen, wonach der Notar seine Amtstätigkeit zur versagen hat, wenn sie mit seinen Amtspflichten nicht vereinbar wäre, insbesondere wenn seine Mitwirkung bei Handlungen verlangt wird, mit denen erkennbar unerlaubte oder unredliche Zwecke verfolgt werden (vgl. zum Komplex Reithmann, a.a.O., Rn. 46 ff.).

Zwar ist es nicht Aufgabe des Notars, zwischen den Parteien streitig gewordene Fragen zu klären und zu entscheiden. Vielmehr ist derjenige der Beteiligten, der sich auf die Unwirksamkeit des geschlossenen Vertrages berufen will, grundsätzlich gehalten, eine der Urkunde entgegenstehende Rechtslage in einem Zivilrechtsstreit geltend zu machen und gegebenenfalls zur Verhinderung des Vollzuges ein Erwerbsverbot zu erwirken. Etwas anderes gilt jedoch dann, wenn der Notar nach § 14 Abs. 2 BNotO an der Amtshandlung gehindert ist, weil nach hoher Wahrscheinlichkeit das Grundbuch durch den Vollzug der Urkunde unrichtig würde oder weil eine erhebliche Wahrscheinlichkeit dafür spricht, dass der mit der Umschreibung im Grundbuch zu erfüllende schuldrechtliche Vertrag unwirksam ist (vgl. OLG Köln, Beschluss vom 19. Mai 1999 – 2 Wx 18/99 -, Rn. 3 m.w.N., juris = BWNotZ 2000, 47 = JurBüro 2000, 212).

In Anbetracht der vom Notar und vom erkennenden Gericht für glaubhaft befundenen Angaben der Verkäuferseite, dass es sich vorliegend um ein „Schwarzgeschäft“ handele, die auch durch das Beschwerdevorbringen nicht entkräftet wurden, war der Notar gemäß § 14 Abs. 2 BNotG gehalten, von einer Vollziehung des beurkundeten Kaufvertrags abzusehen, da mit einer erheblichen Wahrscheinlichkeit von dessen Nichtigkeit und damit fehlender Vollzugsfähigkeit auszugehen war (vgl. zur Nichtigkeit eines „Schwarzkaufs“ gemäß §§ 117 Abs. 1, 125 BGB OLG Köln, a.a.O., Rn. 4 m.w.N., juris).

LG Bamberg, 3 T 279/18
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