Rückfallklausel bei Hofübergabe

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Immobilienrechtliche Themen: Hauskauf | Maklerrecht | Mietrecht | Pachtvertrag
Besprechungstermin: 02404-92100 | Immobilienrecht & Baurecht

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Das Amtsgericht Beckum, 100 Lw 69/17, konnte sich zu Rückfallklauseln bei der Hofübergabe äussern. Es stellte fest, dass eine vorgesehenen Verpflichtung des Übertragsgebers, den Hof dann zurück zu übertragen, unwirksam ist, wenn

  1. in den übertragenen Grundbesitz die Zwangsvollstreckung betrieben oder über das Vermögen des Übertragsnehmers das Insolvenzverfahren eröffnet wird und
  2. es dem Übertragsnehmer nicht gelingt diese Maßnahmen innerhalb von drei Monaten abzuwenden,
  3. in Verbindung mit der Möglichkeit, gemäß §§ 883, 885 Abs. 1 S. 2 BGB im Wege der einstweiligen Verfügung eine Auflassungsvormerkung in das Grundbuch eintragen zu lassen,

Denn der Übertragsnehmer wird in diesem Fall in seiner eigenständigen ordnungsgemäßen Betriebsführung in nicht vertretbarer Weise eingeschränkt, da er bei Maßnahmen mit Finanzierungsbedarf jeweils auf das wohlwollende „Stillhalten“ der Übertragsgeber angewiesen ist.

Aus Sicht des Gerichts läuft eine mit einer solchen Einschränkung der eigenständigen Betriebsführung gestaltete Hofübertragung dem Ziel der Verbesserung der Agrarstruktur entgegen und verstößt gegen das Verbot einer ungesunden Verteilung von Grund und Boden im Sinne vom § 9 Abs. 1 Ziffer 1, Abs. 2 GrdstVG.

Klauseln in Hofübergabeverträgen, die die Belastung oder teilweise Veräußerung des Hofes von der Zustimmung des Übergebers abhängig machen sind grundsätzlich kritisch zu sehen!

Aus diesem Grund führen Klauseln in Hofübergabeverträgen, die die Belastung und/oder auch nur teilweise Veräußerung des Hofes von der Zustimmung des Übergebers abhängig machen und/oder den Übernehmer für den Fall der Zuwiderhandlung zur Rückübertragung verpflichten, grundsätzlich zur Versagung der landwirtschaftsgerichtlichen Genehmigung aus grundstücksverkehrsrechtlichen und aus höferechtlichen Gesichtspunkten (OLG Celle Beschluss vom 21.02.2005 – 7 W 85/04 – und Beschluss vom 17.03.1997 – 7 W (L) 12/97).

Insgesamt entschied das Gericht:

  • Ein Verstoß gegen das Verbot einer ungesunden Verteilung von Grund und Boden (§ 9 Abs. 1 Ziffer 1, Abs. 2 GrdstVG) ist zu bejahen, wenn eine Hofübertragung Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur widerspricht indem der Übertragsnehmer in seiner eigenständigen Betriebsführung massiv eingeschränkt wird und sich jeweils mit dem Übertragsgeber abstimmen müsste
  • Eine bedingte Pflicht zur Rückübertragung des Hofes schließt die Möglichkeit des Übertragsnehmers, Investitionskredite aufzunehmen, aus und beeinträchtigt ihn so in der eigenständigen Betriebsführung (vgl. AG Beckum, Beschluss vom 12.12.2016, 100 Lw 89/16)
  • Die wesentliche Einschränkung in der eigenständigen Betriebsführung ergibt sich wegen der Möglichkeit, gemäß §§ 883, 885 Abs. 1 S. 2 BGB im Wege der einstweiligen Verfügung eine Auflassungsvormerkung in das Grundbuch eintragen zu lassen, auch ohne die Vereinbarung einer Eintragungsvormerkung.
  • Eine „Rückübertragung“ des Hofes nach dem Tod des Übertagungsgebers und auf dessen Ehefrau schließt die Hoferben erster Ordnung zu gunsten einer Hoferbin zweiter Ordnung von der Hoferbfolgte aus und führt deshalb zur Versagung der Genehmigung einer Hofübertragung.