Pachtvertrag: Schadensersatzpflicht für Entstehung von Dauergrünland und Mitverschulden des Verpächters

Der BGH (LwZR 4/16) konnte sich zum Landpachtvertrag und der Schadensersatzpflicht des Pächters für die Entstehung von Dauergrünland äußern und hierzu feststellen:

  1. Werden als Ackerland verpachtete Flächen als Grünland genutzt, entspricht es vorbehaltlich besonderer vertraglicher Vereinbarungen ordnungsmäßiger Bewirtschaftung, die Ackerlandeigenschaft zu erhalten und die Entstehung von Dauergrünland durch einen rechtzeitigen Umbruch abzuwenden; kommt der Pächter dem schuldhaft nicht nach, ist er dem Grunde nach verpflichtet, dem Verpächter den durch die Entstehung von Dauergrünland entstandenen Schaden zu ersetzen.
  2. Ein Mitverschulden des Verpächters kann in Betracht kommen, wenn er es unterlässt, den Pächter zu einem rechtzeitigen Umbruch anzuhalten, sofern ihm die Nutzung als Grünland bekannt war und er die drohende Entstehung von Dauergrünland erkennen konnte; in aller Regel wird Letzteres voraussetzen, dass der Verpächter aktiver Landwirt ist.

Waren die Grundstücke als Ackerland verpachtet, traf den Beklagten als Pächter die Pflicht, einen rechtzeitigen Umbruch vorzunehmen. (…) Zu einem rechtzeitigen Umbruch war der Beklagte aber deshalb verpflichtet, weil der Pächter nach den Regelungen des Pachtvertrags, die insoweit den Vorgaben des bürgerlichen Rechts entsprechen, zur ordnungsmäßigen Bewirtschaftung der Pachtsache verpflichtet ist (§ 7 Abs. 1 Satz 1 Pachtvertrag, § 586 Abs. 1 Satz 3 BGB) und sie in einem Zustand zurückzugeben hat, der einer ordnungsmäßigen Bewirtschaftung entspricht (§ 15 Abs. 1 Satz 1 Pachtvertrag, § 596 Abs. 1 BGB). Werden – wie hier – als Ackerland verpachtete Flächen als Grünland genutzt, entspricht es vorbehaltlich besonderer vertraglicher Vereinbarungen ordnungsmäßiger Bewirtschaftung, die Ackerlandeigenschaft zu erhalten und die Entstehung von Dauergrünland durch einen rechtzeitigen Umbruch abzuwenden; kommt der Pächter dem schuldhaft nicht nach, ist er dem Grunde nach verpflichtet, dem Verpächter den durch die Entstehung von Dauergrünland entstandenen Schaden zu ersetzen.

Die ordnungsmäßige Bewirtschaftung bestimmt sich nach dem Pachtvertrag und dem die Nutzung landwirtschaftlicher Flächen maßgeblich bestimmenden Subventionsrecht (vgl. Senat, Urteil vom 16. Juni 2000 – LwZR 22/99, NJW-RR 2001, 272, 273 f.; Urteil vom 25. November 2011 – LwZR 4/11, NL-BzAR 2012, 74 Rn. 10 mwN, Rn. 16). Die Pflicht des Pächters, die Pachtsache während der gesamten Pachtzeit ordnungsmäßig zu bewirtschaften (§ 7 Abs. 1 Satz 1 Pachtvertrag, § 586 Abs. 1 Satz 3 BGB), dient dazu, den Zustand der Pachtsache, in dem sie nach Ende des Landpachtverhältnisses zurückzugeben ist, nachhaltig zu sichern (§ 15 Abs. 1 Satz 1 Pachtvertrag, § 596 Abs. 1 BGB; vgl. BeckOGK/Wiese, 1. Januar 2017, BGB § 586 Rn. 12; Lange/Wulff/Lüdtke-Handjery, Landpachtrecht, 4. Aufl., § 585 Rn. 79 aE). Der Pächter ist verpflichtet, alles zu unterlassen, was die Pachtsache oder deren Nutzbarkeit für die Zeit nach Pachtende beeinträchtigen kann (MAH AgrarR/Piltz § 8 Rn. 77); entgegen der Auffassung der Revision kommt es nicht nur auf den Zeitpunkt der Aufnahme einer Nutzung an. Er muss die nachhaltige Ertragsfähigkeit der Pachtsache sicherstellen (Senat, Beschluss vom 29. November 1996 – LwZR 10/95, BGHR BGB § 596 Abs. 1 Rübenlieferrechte 1; Urteil vom 25. November 2011 – LwZR 4/11, NL-BzAR 2012, 74 Rn. 10) und die Bewirtschaftung ggf. an veränderte technische und rechtliche Rahmenbedingungen anpassen (MüKoBGB/Harke, 7. Aufl., § 586 Rn. 4; BeckOGK/Wiese, 1. Januar 2017, BGB § 586 Rn. 13; ähnlich Soergel/Heintzmann, 13. Aufl., § 586 BGB Rn. 4). Infolgedessen ist der Begriff der ordnungsmäßigen Bewirtschaftung dynamisch zu verstehen (Faßbender/Hötzel/Lukanow, Landpachtrecht, 3. Aufl., § 586 Rn. 36). Maßstab sind die Anforderungen, die an einen sachkundigen und verantwortungsbewussten Landwirt zu stellen sind (BeckOK BGB/C. Wagner, 41. Edition 1. November 2016, § 586 Rn. 3).

Daran gemessen entspricht es vorbehaltlich besonderer vertraglicher Vereinbarungen ordnungsmäßiger Bewirtschaftung, die bei Pachtbeginn gegebene und vertraglich vereinbarte Ackerlandeigenschaft der Flächen zu erhalten. Denn der Pächter hat – soweit es ihm möglich ist – dafür zu sorgen, dass die in dem Pachtvertrag vorausgesetzten Nutzungsmöglichkeiten bestehen bleiben; dazu muss er die Rechtsentwicklung jedenfalls insoweit beobachten, als weitreichende rechtliche Änderungen im Raum stehen, die einen erheblichen Wertverlust der gepachteten Flächen nach sich ziehen können und in landwirtschaftlichen Kreisen allgemein wahrgenommen und diskutiert werden, wie es nach den Feststellungen des Berufungsgerichts hinsichtlich der Entstehung von Dauergrünland der Fall gewesen ist. (…)

Allerdings kann ein Mitverschulden des Verpächters gemäß § 254 Abs. 1 BGB in Betracht kommen, wenn er es unterlässt, den Pächter zu einem rechtzeitigen Umbruch anzuhalten, sofern ihm die Nutzung als Grünland bekannt war und er die drohende Entstehung von Dauergrünland erkennen konnte; in aller Regel wird Letzteres jedoch voraussetzen, dass der Verpächter aktiver Landwirt ist, woran es hier fehlt.

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