Einwendung gegen Grundschuld wenn Erwerber Sicherungsgrundschuld ohne die gesicherte Forderung erwirbt?

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Grundschuld: Der Bundesgerichtshof (V ZR 106/17) hat abschliessend klargestellt, dass sich aus dem Sicherungsvertrag eine Einwendung gegen die Grundschuld nicht allein dadurch ergibt, dass der Erwerber die Sicherungsgrundschuld ohne die gesicherte Forderung erwirbt.

Es verbleibt damit bei dem (gesetzlich in § 1191 Abs. 1, § 1192 Abs. 1 BGB vorgesehenen) Prinzip, dass die Grundschuld und ihre Verwertung eine (schuldrechtliche) Forderung nicht voraussetzen. Mit dem BGH ist eine andere Betrachtung auch bei der (inzwischen) legal definierte Sicherungsgrundschuld nicht vorzunehmen, auch wenn diese ausdrücklich der Sicherung eines Anspruchs dient:

Dadurch wird der Erwerb des gesicherten Anspruchs aber nicht zur Voraussetzung für die Geltendmachung des Duldungsanspruchs aus der Sicherungsgrundschuld gemäß § 1192 Abs. 1, § 1147 BGB oder der Vollstreckung aus einem Duldungsurteil oder aus einer (auf den Zessionar übergegangenen) Unterwerfungserklärung für den dinglichen Anspruch. Der Sicherungszweck führt vielmehr nach § 1192 Abs. 1a Satz 1 BGB „nur“ dazu, dass sich der Zessionar Einwendungen gegen die Grundschuld entgegenhalten lassen muss, die dem Eigentümer bei der Abtretung aus dem Sicherungsvertrag mit dem bisherigen Gläubiger zustanden oder zu diesem Zeitpunkt bereits angelegt waren und später entstehen (dazu BT-Drucks. 16/9821 S. 16 f.).


Es verbleibt damit dabei, dass nach Einwendungen zu suchen ist, die sich dann der Inhaber der Grundschuld entgegen halten lassen muss, auch wenn diese Einwendungen dem Sicherungsvertrag entspricht. Insoweit hält der BGH ausdrücklich fest, dass „zu diesen Einwendungen jedoch nicht der Einwand, der Grundschuldgläubiger habe die gesicherte Forderung nicht erworben“ gehört:

In dem Sicherungsvertrag legen der Grundstückseigentümer und der Grundschuldgläubiger insbesondere fest, welche Ansprüche durch die (zu bestellende) Grundschuld gesichert werden sollen und unter welchen Voraussetzungen der Gläubiger berechtigt sein soll, die ihm mit der Grundschuld gestellte Sicherheit zu verwerten. Bei den Einwendungen aus dem Sicherungsvertrag, die der Grundstückseigentümer dem Erwerber der Sicherungsgrundschuld nach § 1192 Abs. 1a Satz 1 BGB soll entgegenhalten können, handelt es sich deshalb um Einwendungen gegen den (Fort-)Bestand und die Fälligkeit der gesicherten Forderung. In der Erläuterung der Vorschrift nennt der Gesetzgeber als wesentliche Anwendungsfälle (BT-Drucks. 16/9821 S. 16 f.): die Einreden der Nichtvalutierung, des vollständigen oder teilweisen Erlöschens der gesicherten Forderung vor der Übertragung der Grundschuld, der fehlenden Fälligkeit der gesicherten Forderung und den Einwand, die gesicherte Forderung sei nach Übertragung der Sicherungsgrundschuld in voller Höhe oder teilweise getilgt worden.

Im Ergebnis führt dies dazu, dass wie gesetzlich gewollt gesicherter Anspruch und Grundschuld voneinander getrennt zu betrachten sind:

Dagegen ändern sich die Fälligkeit und der Fortbestand des gesicherten Anspruchs nicht allein dadurch, dass nach Eintritt des Sicherungsfalls der Anspruch selbst oder die zur Absicherung seiner Erfüllung gestellte Sicherheit an einen anderen Gläubiger abgetreten wird. Der Eigentümer bleibt vielmehr aus dem gesicherten Anspruch verpflichtet. Auch an dem Eintritt des Sicherungsfalls ändert sich durch die Abtretung der Sicherungsgrundschuld nichts. Diese bleibt weiterhin verwertbar. Wäre es anders, führte die forderungslose Abtretung der Sicherungsgrundschuld dazu, dass weder der bisherige persönliche noch der neue dingliche Gläubiger die an sich verwertbare Grundschuld verwerten könnten. Eine solche – sachlich nicht zu rechtfertigende – Freistellung des Eigentümers von der dinglichen Haftung ist in § 1192 Abs. 1a Satz 1 BGB nicht vorgesehen. Sie war auch nicht beabsichtigt (BT-Drucks. 16/9821 S. 16).