WEG-Recht: Konsequenzen der Teilrechtsfähigkeit der Eigentümergemeinschaft

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Bislang war die Frage nicht höchstrichterlich geklärt, ob die Eigentümergemeinschaft rechtsfähig ist. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat nun klargestellt, dass sie rechtsfähig ist, soweit sie bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums am Rechtsverkehr teilnimmt. (BGH, V ZB 32/05).
Damit sind vier Praxisprobleme im Zusammenhang mit Forderungen der Eigentümer oder gegen diese geklärt:

Eigentümerwechsel

Es war streitig, wie bei einem Eigentümerwechsel gemeinsame Forderungen – z.B. Schadenersatzforderungen gegen Dritte, die das gemeinschaftliche Eigentum beschädigt haben – zu behandeln sind. Stehen Forderungen „der Gemeinschaft“, dem veräußernden oder dem erwerbenden Wohnungseigentümer zu? Einigkeit bestand nur im Ergebnis: Solche Forderungen sind Teil des Verwaltungsvermögens, das einer Zweckbindung unterliegt, die auch bei einem Eigentümerwechsel erhalten bleibt.
Jetzt gilt: Träger des Vermögens einschließlich gemeinschaftlicher Forderungen und Verbindlichkeiten ist unabhängig von einem Eigentümerwechsel stets die Eigentümergemeinschaft.

 

Rückständige Beiträge

Ansprüche auf rückständige Beiträge eines Eigentümers standen allen gemeinsam zu. Ein einzelner Eigentümer bedurfte zur Durchsetzung der Ansprüche eines Zustimmungsbeschlusses der übrigen.

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Jetzt gilt: Die Eigentümergemeinschaft ist Forderungsinhaberin. Ihre Ansprüche werden gemäß § 27 Abs. 2 Nr. 5 WEG vom Verwalter geltend gemacht. Zwar bedarf auch dieser zur Geltendmachung eines Beschlusses der Wohnungseigentümer. Der Beschluss ist jedoch meist entbehrlich, weil die Gemeinschaftsordnung oft eine entsprechende Ermächtigung enthält.

 

Klage gegen Eigentümer

Wenn die Eigentümer gerichtlich in Anspruch genommen werden sollten, war bislang eine aktuelle Eigentümerliste zwingend erforderlich. Anderenfalls fehlte es an der Bestimmtheit.

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Jetzt gilt: Gerichtlich wird die Eigentümergemeinschaft als solche in Anspruch genommen. Verfahrensrechtliche Konsequenz der Teilrechtsfähigkeit ist, dass, jedenfalls soweit es um das Verwaltungsvermögen geht, die Gemeinschaft parteifähig (im ZPO-Verfahren) und beteiligtenfähig (im FGG-Verfahren) ist. Die Beifügung einer Eigentümerliste ist entbehrlich.

 

Zwangshypothek

Ansprüche auf rückständiges Haus-/Wohngeld konnten zwar tituliert werden. Sollte aber eine Zwangshypothek eingetragen werden, bedurfte es nach § 15 Abs. 1 GBV der Eintragung aller Eigentümer (mit Ausnahme des Hausgeldschuldners) unter Angaben von Name, Vorname, Wohnort und Beruf. Die Eintragung scheiterte  – jedenfalls bei größeren Gemeinschaften – oft an fehlenden Angaben.
Jetzt gilt:  Es reicht, die Eigentümergemeinschaft genau zu benennen.