WEG-Recht: Anspruch bei optischer Veränderung des Gesamteindrucks des Gebäudes

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Im Bereich des WEG-Rechts hat der BGH (V ZR 49/16) klargestellt, dass ein nach § 14 Nr. 1 WEG nicht hinzunehmender Nachteil im Grundsatz auch dann vorliegt, wenn eine bauliche Maßnahme am Sondereigentum auf den optischen Gesamteindruck des Gebäudes ausstrahlt und diesen erheblich verändert.

Um dies anzunehmen erfordert es einen Vorher-Nachher-Vergleich, bei dem in wertender Betrachtung der optische Gesamteindruck des Gebäudes vor der baulichen Maßnahme dem als Folge der baulichen Maßnahme ent- standenen optischen Gesamteindruck gegenüberzustellen ist. Auf bauliche Maßnahmen am Sondereigentum, die nur wegen ihrer Ausstrahlung auf den optischen Gesamteindruck des Gebäudes für andere Wohnungseigentümer einen Nachteil darstellen, sind die Vorschriften des § 22 Abs. 2 und 3 WEG dann dementsprechend anzuwenden. Handelt es sich bei der Maßnahme am Sondereigentum um eine Modernisierung oder modernisierende Instandsetzung, genügt es daher, wenn die in den genannten Vorschriften jeweils bestimmte Mehrheit der Wohnungseigentümer zustimmt.

Aus der Entscheidung:

Ausdrücklich geregelt hat der Gesetzgeber diese Einschränkungen nur für bauliche Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum. Nicht bedacht hat er, dass das gleiche Problem bei baulichen Maßnahmen am Sondereigentum auf- tritt, deren Nachteil für andere Wohnungseigentümer in ihrer Ausstrahlung auf den optischen Gesamteindruck des Gebäudes besteht. Für solche baulichen Maßnahmen kann in der Sache nichts anderes gelten als für bauliche Maß- nahmen am Gemeinschaftseigentum. Jeder Wohnungseigentümer ist nach § 13 WEG berechtigt, in den Grenzen insbesondere des § 14 Nr. 1 WEG mit seinem Eigentum nach Belieben zu verfahren und in diesem Rahmen auch Neuerun- gen vorzunehmen. Das gilt insbesondere dann, wenn er Bauteile seines Son- dereigentums erneuern möchte, die er auf Veranlassung der Wohnungseigen- tümergemeinschaft hat entfernen müssen. Auch er muss die Möglichkeit haben, sie gegen den Willen einzelner Wohnungseigentümer zu modernisieren oder eine modernisierende Instandsetzung vorzunehmen. Dieses Anliegen hat der Gesetzgeber grundsätzlich anerkannt, wenn er die Einführung der heute in § 22 Abs. 2 und 3 WEG enthaltenen Regelungen auch damit begründet, so dem Wertverlust des Sondereigentums vorbeugen zu können. Das erfordert und rechtfertigt die entsprechende Anwendung von § 22 Abs. 2 und 3 WEG auf bau- liche Maßnahmen am Sondereigentum, die für andere Wohnungseigentümer wegen ihrer Ausstrahlung auf den optischen Gesamteindruck des Gebäudes einen Nachteil im Sinne von § 14 Nr. 1 WEG darstellen.

Bei der Anwendung von § 22 Abs. 2 und 3 WEG auf solche Maßnah- men am Sondereigentum ist freilich zu beachten, dass die Entscheidung über Maßnahmen am Sondereigentum allein bei dem Sondereigentümer liegt, eine modernisierende Instandsetzung oder eine Modernisierung gegen den Willen einzelner Wohnungseigentümer aber nur aufgrund von Beschlüssen der Woh- nungseigentümer mit der erforderlichen Mehrheit durchgesetzt werden kann. Ein abwehrfähiger Nachteil der übrigen Wohnungseigentümer kann deshalb nicht schon entfallen, wenn die Maßnahme am Sondereigentum eine moderni- sierende Instandsetzung oder eine Modernisierung ist. Hinzukommen muss vielmehr eine Zustimmung zu solchen Maßnahmen oder deren Genehmigung durch die Wohnungseigentümer mit der entsprechend § 22 Abs. 2 oder 3 WEG jeweils erforderlichen Mehrheit. Diese kann der Sondereigentümer durch Be- fassung der Wohnungseigentümerversammlung erlangen. Führt er diese Zu- stimmung oder Genehmigung durch einen Beschluss der Wohnungseigentümer mit der erforderlichen Mehrheit herbei, müssen die übrigen Wohnungseigentü- mer die durch die Maßnahme bewirkten erheblichen Veränderungen des opti- schen Gesamteindrucks des Gebäudes ebenso hinnehmen wie bei einer ent- sprechenden Maßnahme am Gemeinschaftseigentum.