WEG: Eigentümerversammlung kann Gemeinschaftsfläche nicht zur Gemeindestraße erklären

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Eine Eigentümergemeinschaft kann eine im Gemeinschaftseigentum stehende Grundstücksfläche nicht zur Gemeindestraße erklären.

Eine in Wohnungseigentum aufgeteilte Wohnanlage wurde als Hotel betrieben. Der Zugang zum Hotel erfolgte über einen Privatweg, der im Eigentum der Wohnungseigentümer stand. Die Stadt hatte den Privatweg als Ortsstraße „gewidmet“. In einer Wohnungseigentümerversammlung beschlossen die Wohnungseigentümer, den Verwalter zu beauftragen, die Zustimmung zur Widmung der Grundstücksflächen an dem Privatweg zu erklären bzw. die Anerkennung zur Widmung der Grundstücksfläche an dem Privatweg zu erklären. Hiervon versprach man sich eine Überwälzung der Unterhaltskosten auf die Stadt. Gegen diesen Beschluss wandte sich einer der Wohnungseigentümer.

Das Bayerische Oberste Landesgericht (BayObLG) erklärte daraufhin den Wohnungseigentümerbeschluss für nichtig. Das Gericht verdeutlichte, dass durch die „Widmung“ die im privaten Eigentum stehende Straße der öffentlichen Hand unterstellt und eine öffentliche „Sachherrschaft“ begründet wird. Der Grundstückseigentümer der Straße muss danach alle Einschränkungen dulden, die im Rahmen des normalen Gebrauchs liegen oder sich aus dem Zweck des Weges und den Anforderungen des öffentlichen Verkehrs ergeben. Weiterhin darf er von seinem Eigentum nicht in einer Weise Gebrauch machen, die der neuen öffentlichen Zweckbestimmung zuwider läuft. Als Voraussetzung zur „Widmung“ genügt auch die Zustimmung des Eigentümers zu einer entsprechenden Entscheidung der Stadt.

DEine solche Zustimmung ist jedoch weder durch das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) noch durch Vereinbarung dem Mehrheitsprinzip unterworfen. Sie kann daher nicht durch Mehrheitsbeschluss durch die Wohnungseigentümer geregelt werden. Andernfalls würde ein in der Abstimmung unterlegener Eigentümer in seinem Eigentum „enteignet“. Erforderlich ist daher die gesonderte Zustimmung jedes einzelnen Eigentümers. Die Wohnungseigentümerversammlung war folglich für eine Beschlussfassung unzuständig, so dass deren Beschluss nichtig ist (BayObLG, Beschluss vom 14.8.2002).

Rechtsanwalt Jens Ferner

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