Haftung des Verwalters bei Übertragung der Verkehrssicherungspflicht

Der Verwalter genügt seiner Verkehrssicherungspflicht, wenn er diese auf eine zuverlässige Hauswartfirma überträgt. Zu einer Überwachung der Hauswartfirma ist der Verwalter nicht verpflichtet, wenn über mehrere Jahre hinweg kein Anlass zu Beanstandungen bestand.

Mit dieser Begründung wies das Bayerische Oberste Landesgericht (BayObLG) die Klage eines Wohnungseigentümers gegen den Verwalter der Wohnungseigentumsanlage zurück. Zu dem Streit kam es, als wegen des defekten Garagentors das Fahrzeug des Eigentümers beim Einfahren in die Tiefgarage beschädigt wurde. Da die Eigentümergemeinschaft die Verkehrssicherungspflicht auf den Verwalter übertragen habe, müsse dieser nach Ansicht des Eigentümers für die Schäden haften, die durch das plötzliche Schließen des Garagentors entstanden seien. Das BayObLG folgte dieser Argumentation nicht. Der Verwalter habe alle erforderlichen Maßnahmen zur Verkehrssicherung unternommen, indem er mit der Hauswartfirma einen Hauswartvertrag abgeschlossen habe. Ein eigenes Verschulden des Verwalters liege nicht vor, da er eine als leistungsfähig bekannte Firma beauftragt habe. Der Hauswartvertrag habe seit sechs Jahren bestanden und es sei nicht ersichtlich, dass die Hauswarttätigkeiten in der Vergangenheit nachlässig durchgeführt worden seien. Den Verwalter treffe auch kein Überwachungsverschulden. Er habe nach ordnungsgemäßer Auswahl eines zuverlässigen Unternehmens auf die ordnungsgemäße Durchführung der notwendigen Arbeiten vertrauen dürfen. Zweifel an der Zuverlässigkeit des Hauswarts hätten bei ihm nicht aufkommen müssen. Der Verwalter müsse sich auch ein Verschulden des Hauswarts nicht zurechnen lassen. Er habe den Hauswart nur im Namen der Wohnungseigentümer beauftragt, da diesen ursprünglich die Verkehrssicherungspflicht oblag (BayObLG, 2Z BR 144/04).

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