Zwangsverwalter: Rechte bei der Zwangsverwaltung im Mietrecht

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Zwangsverwaltereinsetzung: Welche Rechte und Pflichten bestehen?
Wird zur Verwaltung der Mietwohnung ein Zwangsverwalter eingesetzt, ist der Mieter hinsichtlich dessen Rechte und Pflichten oft unsicher. Die wichtigsten können wie folgt zusammengefasst werden: Einerseits kann der Zwangsverwalter alle Rechte aus dem bestehenden Mietverhältnis – wie ein Vermieter – geltend machen. Andererseits tritt er aber auch umfassend in alle Vermieterpflichten aus dem Mietvertrag ein.

Das bedeutet im Einzelnen:

  • Der Zwangsverwalter kann und muss die fälligen Mieten einziehen und diese – bei Vorliegen der gesetzlichen Voraussetzungen – erhöhen.
  • Er ist hinsichtlich des Anspruchs auf Nutzungsentschädigung aktivlegitimiert, kann also gerichtlich gegen den Mieter vorgehen.
  • Er kann und muss eine Kündigung aussprechen oder ausstehende Schönheitsreparaturen einfordern.
  • Er ist gegenüber dem Mieter zur Gebrauchsgewährung und -erhaltung verpflichtet.
  • Ihm obliegt die Verkehrssicherungspflicht.
  • Er ist den Gewährleistungsrechten des Mieters ausgesetzt.
  • Der Zwangsverwalter muss die Betriebskosten abrechnen und dem Mieter ein etwaiges Guthaben erstatten, selbst wenn ihm die Vorauszahlungen nicht unmittelbar zugeflossen sind und die Abrechnung einen vor der Zwangsverwaltung liegenden Zeitraum betrifft.
  • Die Rechtsprechung bestätigt, dass die Eintrittspflicht des Verwalters auch die bestehende Kautionsabrede erfasst. Das heißt: Hat der Mieter eine vereinbarte Kaution noch nicht erbracht, steht das Forderungsrecht dem Verwalter zu.
    Hat der Mieter die Kautionsabrede gegenüber dem Vermieter erfüllt, dieser aber die Kaution nicht an den Verwalter weitergeleitet, kann der Verwalter keine nochmalige Leistung der Sicherheit verlangen.
  • Ist das Mietverhältnis beendet und stehen noch gesicherte Ansprüche gegen den Mieter offen, kann der Verwalter auf die Kaution zurückgreifen