Wohnraummietrecht: Zur Wirksamkeit der Nebenkostenabrechnung

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Der Bundesgerichshof () hat sich zu den Wirksamkeitsvoraussetzungen einer Betriebskostenabrechnung im Wohn- raummietrecht geäußert. Äusserlich, auf den ersten Blick, hat er dabei lediglich die bisherige Rechtsprechung bestätigt, wenn man dort liest:

Noch zutreffend geht das Berufungsgericht auch davon aus, dass nach der Rechtsprechung des Senats die Gesamtkosten einer Abrechnungsposition – aus formellen Gründen – auch dann vollständig anzugeben sind, wenn einzelne Kostenanteile nicht umlagefähig sind. Danach genügt es nicht, nur die – um die nicht umlagefähigen Anteile – schon bereinigten Kosten anzugeben. Entsprechendes gilt, wenn der Vermieter Kosten, die sich auf eine größere Wirtschaftseinheit als die der Abrechnung zugrunde gelegte Einheit beziehen, in einem internen Rechenschritt auf die einzelne Wirtschaftseinheit umrechnet und in der Abrechnung lediglich die auf diese Weise bereinigten Kosten mitteilt. Dem Mieter muss ersichtlich sein, ob und in welcher Höhe nicht umlagefähige Kosten vorab abgesetzt worden sind, denn auch dies hat Einfluss auf die dem Mieter angelasteten Kosten (Senatsurteile vom 7. Dezember 2011 – VIII ZR 118/11, aaO Rn. 22 f.; vom 31. Oktober 2007 – VIII ZR 261/06, NJW 2008, 142 Rn. 24; vom 28. Mai 2008 – VIII ZR 261/07, NJW 2008, 2260 Rn. 12; vom 14. Februar 2007 – VIII ZR 1/06, NJW 2007, 1059 Rn. 10).

Dies ist eine gute Zusammenfassung der bisherigen Rechtsprechung zum Thema „Nachrechnung“ bei Nebenkostenabrechnungen. Aber die Betonung sollte hier auf dem ersten Wort liegen, „noch“. Der BGH führt dann selber aus, dass dies zu befremdlichen Ergebnissen führen kann, die in der juristischen Literatur auch erheblicher Kritik begegnen

Allerdings führt die vorgenannte Rechtsprechung des Senats dazu, dass eine für sich genommen nachvollziehbare (und den Mindestanforderungen genügende) Abrechnung, die Angaben zu den Gesamtkosten der Abrech- nungseinheit, dem Verteilerschlüssel und dem Anteil des Mieters enthält, im Nachhinein als aus formellen Gründen unwirksam behandelt wird, wenn durch Einsichtnahme in die Belege offenbar wird, dass der Vermieter Vorwegabzüge oder andere Rechenschritte vorgenommen hat, die aus der Abrechnung nicht ersichtlich oder darin nicht ausreichend erläutert sind.

Aber: Die Frage bleibt offen, der BGH musste dies im vorliegenden Fall nicht entscheiden. Wenn man aber regelmäßig BGH-Entscheidungen liest, fällt einem hier schnell ins Auge, dass der BGH einen Richtungswechsel (oder genauer: Eine Einschränkung seiner bisherigen Rechtsprechung) in Aussicht stellt.