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Vermieterpfandrecht und Schlosswechsel


Vermieterpfandrecht: Durchsetzung durch Austausch der Türschlösser ist unzulässig – Der Austausch von Türschlössern ist nicht durch das Vermieterpfandrecht gedeckt.

Urteil OLG Karlsruhe, 10 U 199/03

 

Das musste sich ein Vermieter sagen lassen, der für zwei Jahre Büroräume vermietet hatte. Nach einem Jahr teilte die Mieterin mit, dass sie ihre Geschäfte nach Berlin verlege und die Räume ab Juni nicht mehr benötige. Im Juni und Juli entfernte sie den überwiegenden Teil der Büroeinrichtung. Die Miete für August zahlte sie nicht. Der Vermieter ließ daraufhin die Türschlösser der Büroräume austauschen. In den Räumen befanden sich noch diverse Möbelstücke, ein Kühlschrank und ein Fotokopierer. Die Mieterin weigerte sich danach, die Miete für September zu bezahlen, worauf ihr der Vermieter fristlos kündigte. Mit dieser Kündigung war die Mieterin einverstanden. Sie gab jedoch erst im Januar des Folgejahres die Schlüssel des Mietobjekts an den Vermieter zurück. Der Vermieter begehrte mit seiner Klage die Miete für die Monate August und September sowie monatliche Nutzungsentschädigung für die Zeit von Oktober bis Januar wegen Vorenthaltung der Mietsache.

 

Das OLG hat ausgeführt, dass der Vermieter für September keinen Anspruch auf Zahlung der Miete habe, da er der Mieterin durch den Austausch der Türschlösser den Besitz der Räume entzogen habe. Der Vermieter habe sich wegen des Mietzinsrückstands vom August nicht in den Besitz der Mieträume setzen dürfen. Das Recht zum Besitz habe die Mieterin vielmehr erst bei Beendigung des Mietvertrags verloren. Der Austausch der Türschlösser sei nicht durch ein Vermieterpfandrecht gedeckt gewesen. Das OLG hat offen gelassen, ob der Vermieter berechtigt war, die eingebrachten Sachen in Besitz zu nehmen. Er habe jedenfalls das Vermieterpfandrecht nicht dadurch geltend machen dürfen, dass er die Türschlösser auswechselte und damit der Mieterin den Besitz der Räume dauerhaft entzog. Es möge zwar sein, dass ein Vermieter unter Umständen auch Gewalt anwenden dürfe, um eine Entfernung eingebrachter Sachen vom Grundstück zu verhindern, dennoch müsse er den Grundsatz der Verhältnismäßigkeit wahren. Deshalb müsse er sich zunächst darauf beschränken, einer Entfernung der Gegenstände zu widersprechen. Dies habe er hier nicht getan. Der Vermieter hatte auch keinen Anlass anzunehmen, dass die Mieterin sein Vermieterpfandrecht missachten würde, wenn er einer Entfernung der eingebrachten Sachen widersprechen sollte. Die Mieterin war bis Juli ihren Mietverpflichtungen aus dem Mietvertrag nachgekommen und hatte auch nicht versucht, sich aus den Mieträumen zu stehlen.

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Der Vermieter habe nach Ansicht des OLG auch keinen Anspruch auf Zahlung einer Nutzungsentschädigung. Das Mietverhältnis sei Ende September beendet gewesen. Die Mieterin habe dem Vermieter die Büroräume danach nicht vorenthalten. Der Vermieter habe sich vielmehr zuvor schon selbst den unmittelbaren Besitz verschafft, indem er die Türschlösser ausgetauscht habe. Damit habe ihm die Mieterin nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht mehr den Besitz vorenthalten. Der Vermieter sei nämlich auch ohne die nicht mehr passenden Schlüssel der Mieterin nicht gehindert gewesen, die Räume anderweitig zu verwenden .
Rechtsanwalt Jens Ferner

Von Rechtsanwalt Jens Ferner

Ich habe mich als Strafverteidiger & Fachanwalt für IT-Recht fokussiert auf Rechtsfragen rund um Strafrecht, Technik & Arbeitsrecht: IT-Recht, IT-Vertragsrecht, Softwarerecht, künstliche Intelligenz, Datenschutzrecht, Medienrecht ebenso wie IT-Arbeitsrecht, IT-Strafrecht, digitales Werberecht & Urheberrecht. Ergänzend bin ich bei Ordnungswidrigkeiten und im Unternehmensstrafrecht tätig.

Meine juristische Expertise ergänze ich mit umfangreicher technischer Erfahrung als Programmierer & Linux-Systemadministrator inkl. Netzwerksicherheit, IT-Forensik & IT-Risikomanagement.

Hinweis: Ich persönlich habe mich auf die Beratung von Unternehmen konzentriert und vertrete Verbraucher nur noch bei Strafverteidigungen und im Arbeitsrecht. Ich schreibe im Blog mitunter gerne zu Themen für Verbraucher - das ändert nichts an meiner Tätigkeit!