Vermieter: Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen vor der Selbstnutzung

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Der Bundesfinanzhof hat sich in einem aktuellen Urteil mit der Frage befasst, wie Instandhaltungs- und Modernisierungskosten, die vor der Selbstnutzung eines erworbenen Gebäudes anfallen, zu charakterisieren sind. Die Auffassung des Bundesfinanzhofs lässt sich wie folgt zusammenfassen:

  1. Plant der Erwerber eines vermieteten Gebäudes bereits im Zeitpunkt der Anschaffung die Eigennutzung und nicht die weitere Vermietung, machen die von vornherein geplanten und nach Beendigung des Mietverhältnisses durchgeführten Baumaßnahmen das Gebäude betriebsbereit, wenn dadurch ein höherer Standard erreicht wird. Die betreffenden Aufwendungen sind daher Anschaffungskosten
  2. Bei der Frage, ob Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen zu einer wesentlichen Verbesserung des Gebäudes und damit zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten im Sinne von § 255 Handelsgesetzbuch führen, kommt es nicht auf die subjektiven Vorstellungen des Erwerbers, sondern allein auf die objektiven Auswirkungen der Maßnahmen auf den Nutzungswert des Gebäudes an. Auch Aufwendungen für die Beseitigung versteckter Mängel können den Nutzungswert eines Gebäudes steigern.
  3. Der Gebrauchswert eines Wohngebäudes wird auch durch Erweiterung in Sinne von § 255 Absatz 2 Satz 1 Variante 2 Handelsgesetzbuch bestimmt. Liegen insofern Herstellungskosten in einem den Wohnstandard eines Gebäudes bestimmenden Bereichs vor, führen wesentliche Verbesserungen in wenigstens zwei weiteren Bereichen der Kernausstattung einer Wohnung zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten
  4. Aufwendungen, die mit Erweiterung im Sinne von § 255 Absatz 2 Satz 1 Variante 2 Handelsgesetzbuch beziehungsweise mit zu einer Hebung des Wohnstandards führenden Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen bautechnisch zusammenhängen, führen zu Anschaffungs- und Herstellungskosten (BFH, X R 9/99).
Rechtsanwalt Jens Ferner

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