Schönheitsreparaturklausel: Pflicht zum Außenanstrich von Türen und Fenstern ist unwirksam

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Eine Klausel über die Vornahme von Schönheitsreparaturen ist insgesamt unwirksam, wenn sie die Verpflichtung enthält, auch den Außenanstrich von Türen und Fenstern vorzunehmen.

Das musste sich ein Vermieter vor dem Bundesgerichtshof (BGH) sagen lassen. Er hatte nach Beendigung des Mietverhältnisses von seinem ehemaligen Mieter unter anderem Schadenersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen in Höhe von 8.696,66 EUR gefordert. Dabei hatte er sich auf eine Klausel im Mietvertrag gestützt. Diese sah vor, dass der Mieter Schönheitsreparaturen einschließlich Streichen von Außenfenstern, Balkontür und Loggia zu tragen habe.

Hinweis: Beachten Sie unsere zusammenfassende Übersicht zum Thema „Schönheitsreparatur-Klauseln im Mietrecht“

Diese Klausel erklärte der BGH jedoch für unwirksam. Darin liege eine unangemessene Benachteiligung des Mieters, weil diese Arbeiten nicht unter den Begriff der Schönheitsreparaturen fallen würden, der in der Zweiten Berechnungsverordnung definiert sei. Diese Bestimmung bilde den Maßstab dafür, welche Arbeiten dem Mieter in einer Formularklausel auferlegt werden dürfen. Danach gehöre zu den Schönheitsreparaturen nur das Streichen der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen, nicht aber der Außenanstrich von Türen und Fenstern. Ebenso wenig gehöre der Anstrich einer Loggia zu den Schönheitsreparaturen. Die Unwirksamkeit der Verpflichtung des Mieters zum Außenanstrich von Türen und Fenstern sowie zum Anstrich der Loggia führe zur Unwirksamkeit der gesamten Klausel über die Vornahme von Schönheitsreparaturen durch den Mieter. Es könnten nicht nur einfach die unwirksamen Teile der Klausel gestrichen werden. Dies liefe der Sache nach auf eine – nach dem Gesetz unzulässige – geltungserhaltende Reduktion hinaus (BGH, VIII ZR 210/08).