Renovierungsvereinbarung: Wirksamkeit einer nachträglich getroffenen Vereinbarung

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Eine im Wohnungsübergabeprotokoll vereinbarte Endrenovierungsklausel ist nicht deshalb unwirksam, weil der Mietvertrag eine unwirksame Schönheitsreparaturklausel enthält.

Hierauf wies der Bundesgerichtshof (BGH) in einem Streit zwischen Mieter und Vermieter hin. Die beiden hatten in einem Formularmietvertrag geregelt, dass die Schönheitsreparaturen von dem Mieter während der laufenden Mietzeit fachgerecht und der Art der Mieträume entsprechend regelmäßig auszuführen seien. Dazu wurden bestimmte Zeitabstände vorgegeben.

Hinweis: Beachten Sie unsere zusammenfassende Übersicht zum Thema „Schönheitsreparatur-Klauseln im Mietrecht“

In dem später unterzeichneten Wohnungsübergabeprotokoll hieß es:

„Herr U. übernimmt vom Vormieter M. die Wohnung im renovierten Zustand. Er verpflichtet sich dem Vermieter gegenüber, die Wohnung ebenfalls im renovierten Zustand zu übergeben.“

Der Vermieter verlangte nach Beendigung des Mietverhältnisses einen Schadensersatz für unterlassene Renovierungsarbeiten.

Die Richter hielten eine solchen Anspruch für möglich. Zwar bestehe kein Anspruch aus dem Mietvertrag. Die dortige Klausel enthalte einen starren Fristenplan und sei deswegen unwirksam. Eine Renovierungspflicht könne jedoch aus der Endrenovierungsvereinbarung des Wohnungsübergabeprotokolls folgen. Voraussetzung dafür sei, dass es sich dabei um eine Individualvereinbarung handele. Unerheblich sei, wenn die für sich allein gesehene unbedenkliche Abrede mit der unwirksamen Formularklausel des Mietvertrags zusammentreffe.

Folge aus dem Zusammentreffen einer Individualvereinbarung und einer Formularklausel eine unangemessene Benachteiligung des Mieters, führe das nur zur Unwirksamkeit der Formularklausel. Die Individualvereinbarung unterliege dagegen nicht der Inhaltskontrolle. Der BGH verwies den Rechtsstreit daher an das Berufungsgericht zurück. Dort müsse nun geklärt werden, ob es sich bei dem Wohnungsübergabeprotokoll und der darin enthaltenen Endrenovierungsabrede um ein vom Vermieter zur Mehrfachverwendung bestimmtes Formular handele oder nicht. Im ersten Fall sei die Vereinbarung unwirksam, im zweiten nicht (BGH, VIII ZR 71/08).

Rechtsanwalt Jens Ferner

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