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Schönheitsreparaturen im Mietrecht: Welche Renovierungsklauseln sind zulässig?

Schönheitsreparaturen im Mietrecht: Der Mietvertrag sieht immer noch gerne einmal eine Renovierungspflicht des Mieters vor, etwa beim Auszug. Oft aber sind diese Renovierungsklauseln bzgl. Schönheitsreparaturen unwirksam. Nachstehend lesen Sie, was die Rechtsprechung zu verschiedenen Vereinbarungen rund um Renovierungsklausel und Schönheitsreparatur sagt und welche Konsequenzen dies für Mieter und Vermieter hat.

Hinweis: Dieser Beitrag wurde im März 2015 umfassend aktualisiert und auf den aktuellen Stand der BGH-Rechtsprechung gebracht. Im August 2018 fand ein kleines Update statt.

Renovierungsklausel: Begriff der „Schönheitsreparatur“

Dass es sich bei Schönheitsreparaturen um einen Begriff handelt, der irgendwo begrenzt sein muss, liegt auf der Hand. So muss man im Detail daran denken, zu prüfen, ob hier eventuell dem Mieter „zu viel“ aufgebürdet wird. Etwa wenn der Außenanstrich von Fenstern hier mit erfasst sein soll wird das mit dem BGH zu weit gehen: Danach gehöre zu den Schönheitsreparaturen nur das Streichen der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen, nicht aber der Außenanstrich von Türen und Fenstern. Auch das immer wieder im Streit stehende Parkett kann hier Probleme machen, so ist etwa der Austausch der Parkettversiegelung nicht als Schönheitsreparatur einzustufen (BGH, VIII ZR 48/09).

Insoweit ist schon vor der Prüfung der einzelnen Renovierungsklausel zu bedenken, dass man nicht freimütig alles in den Begriff „Schönheitsreparaturen“ stecken darf.

Schönheitsreparatur: Zwingende Anfangsrenovierung als Renovierungsklausel im Mietrecht

Renovierungsklauseln, die den Mieter zur Anfangsrenovierung auf seine Kosten verpflichten, sind unwirksam. Der Mieter soll nur für den Renovierungsbedarf einstehen müssen, der sich während seiner eigenen Nutzung ergibt. Eine Abwälzung wird aber ausnahmsweise für zulässig gehalten, wenn der Vermieter dem Mieter hierfür einen Ausgleich gewährt zahlt. Allerdings hat der BGH klargestellt, dass dieser Ausgleich auch wirklich angemessen sein muss – eine halbe Monatsmiete zu erlassen im Gegenzug für die Renovierung einer vollständig unrenovierten Wohnung wird regelmäßig nicht ausreichen.

Daraus ergeben sich drei denkbare Gestaltungsalternativen:

  • Der Mieter zieht in eine unrenovierte Wohnung ein. Er renoviert selbst freiwillig – ohne vertragliche Verpflichtung – und auf eigene Kosten.
  • Der Vermieter bezahlt eine Anfangsrenovierung, zu der er den Mieter vertraglich verpflichtet hat, entweder vollständig oder zu einem überwiegenden Teil.
  • Der Vermieter vermietet bereits renoviert.

Renovierungsarbeiten während der Mietzeit als Renovierungsklausel

Der Mieter darf durchaus zu laufenden Renovierungsarbeiten während des vollzogenen Mietverhältnisses für die Dauer seiner Nutzung verpflichtet werden. Allerdings hat der BGH die Grenzen in den letzten Jahren sehr eng gezogen. Die Abwälzung kann wohl weiterhin auf der Grundlage eines „weichen“ Fristenplans erfolgen, bei dem die Renovierungsintervalle nur als Regel gelten und nicht starr in jedem Fall einzuhalten sind. Hinzutreten muss allerdings immer ein tatsächlich entstandener Renovierungsbedarf, was auch in der Renovierungsklausel vorzusehen ist. Die „weichen“ Fristenpläne müssen dabei stets ab dem Beginn des Mietverhältnisses laufen, damit der Mieter nicht für die Abnutzung seines Vorgängers einstehen muss.

Ein strikter Fristenplan dagegen wird regelmäßig unwirksam sein, übrigens auch bei gewerblicher Vermietung. Denn – so der BGH – dadurch kann der Mieter mit Renovierungsverpflichtungen belastet werden, obwohl unter Umständen tatsächlich noch kein Renovierungsbedarf besteht, weil der Mieter die Wohnung beispielsweise nur unterdurchschnittlich genutzt hat (selbiges gilt bei Abgeltungsklauseln, auch wenn diese nur anteilige Quoten vorsehen).

Inhaltliche Vorgaben in Renovierungsklauseln, die während der laufenden Mietzeit in das Nutzungs-Interesse des Mieters hineinreichen, sind jedoch unzulässig: So darf eben nicht vorgegeben werden, in welchen Farbtönen Wände zu streichen sind („Farbwahlklausel“), dies ist auch unwirksam, wenn lediglich „neutrale Farbtöne“ vorgegeben sind; selbiges wenn die Wohnung beim Einzug weiss gestrichen war (BGH, VIII ZR 205/11) oder wenn man statt „streichen“ vom „weissen“ spricht (BGH, VIII ZR 47/11).
Eine solche Verpflichtung wäre zwar zum Mietende grundsätzlich denkbar, kann im Einzelfall aber auch wieder unwirksam sein: So hat der BGH festgestellt, dass etwa die Vorgabe einer Farbe bei lackierten Holzteilen im Falle des Auszuges dazu führen kann, dass der Mieter von einer Umlackierung schon während der Mietzeit absieht und deswegen diese spezielle isolierte Farbwahlklausel unwirksam sein kann. Und, man glaubt es kaum, auch die Vorgabe beim Auszug alles Weiß zu streichen wurden aus dem gleichen Grund vom BGH als unwirksam betrachtet (BGH, VIII ZR 198/10).

Renovierungsklausel: Endrenovierung

Renovierungsklauseln, die unabhängig von Fristenplänen und unabhängig von eingetretenem Renovierungsbedarf zur Endrenovierung bei Auszug verpflichten, sind unzulässig, ebenso die Pflicht alle selbst angebrachten Tapeten zu entfernen. Daher kann sich eine Renovierungspflicht bei Mietende nur ergeben, wenn die Endrenovierungsklausel auf die Fristenintervalle während des laufenden Mietvertrags Bezug nimmt und fordert, dass daneben ein Renovierungsbedarf entstanden ist.

Inzwischen hat der BGH seine frühere Rechtsprechung aufgegeben und im Jahr 2015 erkannt, dass eine Endrenovierungsklausel grundsätzlich unzulässig ist, wenn der Mieter die Wohnung nicht zu Beginn im renovierten Zustand erhalten hat! Wenn darum gestritten wird, ob die Wohnung zu Beginn renoviert war, soll wie folgt zu entscheiden sein: Für die Abgrenzung renoviert zu unrenoviert soll es mit dem BGH am Ende darauf ankommen, ob etwa vorhandene Gebrauchsspuren so unerheblich sind, dass die Mieträume im Zeitpunkt der Überlassung den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermitteln. Die Beweisbelastung wird regelmäßig den Vermieter an dieser Stelle treffen, das Risiko ist hier für Vermieter – auf Grund der vorzunehmenden Gesamtabwägung – durchaus beachtlich.

Darüber hinaus ist Voraussetzung, dass der Mieter die Renovierung selber vornehmen darf und diese nicht zwingend von einem Dritten – etwa Unternehmen – auszuführen ist (BGH, VIII ZR 294/09).

Abgeltungsklauseln bei Mietende

Abgeltungsklauseln (Quotenklauseln) unterlagen früher keinen Bedenken, auch wenn sie an starre Fristen als Berechnungsgrundlage anknüpften, weswegen sie in alten Mitverträgen immer noch zu finden sind. Es war lange vorhersehbar, dass hier eine Änderung der Rechtsprechung stattfinden würde, im Jahr 2015 hat der BGH dann festgestellt, dass eine Berechnung des vom Mieter zu tragenden Anteils an den Renovierungskosten anhand einer hypothetischen Fortsetzung seines bisherigen Wohnverhaltens unwirksam ist, da der auf ihn entfallende Kostenanteil nicht verlässlich ermittelt werden kann und für ihn bei Abschluss des Mietvertrags nicht klar und verständlich ist, welche Belastung gegebenenfalls auf ihn zukommt.

Das bedeutet nicht, dass eine Kostentragung vollends ausgeschlossen ist – allerdings muss eine Regelung gefunden werden, bei welcher sichergestellt ist, dass (a) nur angemessene Renovierungskosten anfallen und (b) diese für den Mieter auch vor Kündigung des Mietverhältnisses kalkulierbar sind. Hier ist davon auszugehen, dass eine abgestufte Abwicklung, mit ausdrücklicher Möglichkeit der Ermittlung und Durchführung des konkret entstandenen Renovierungsbedarfs (wobei es eine Untergrenze geben muss) durch den Mieter, eine Lösung darstellen kann.

Vereinbarung zwischen den Mietern

Mit der Rechtsprechung des BGH hält die formularvertragliche Überwälzung der den Vermieter treffenden Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen im Falle einer dem Mieter unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnung der Inhaltskontrolle also nicht stand, wenn der Vermieter dem Mieter keinen angemessenen Ausgleich gewährt, der ihn so stellt, als habe der Vermieter ihm eine renovierte Wohnung überlassen. Diese Grundsätze bleiben mit dem BGH (VIII ZR 277/16, hier bei uns) auch dann anwendbar, wenn der betreffende Mieter sich durch zweiseitige Vereinbarung gegenüber seinem Vormieter zur Vornahme von Renovierungsarbeiten in der Mietwohnung verpflichtet hat.

Fazit zu Klauseln über Schönheitsreparaturen

Viel Raum für eine vollständige Abwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter verbleibt nicht wirklich. Vielmehr scheint, gerade unter Berücksichtigung der neueren Rechtsprechung des BGH, mehr dafür zu sprechen, dass eine gemeinsame Kostentragung von Mieter und Vermieter – bei transparenter Aufteilung der Kosten! – eine Lösung der Zukunft darstellen kann. Als Faustformel kann man sich merken, dass umso mehr für die Unwirksamkeit einer Renovierungsklausel spricht, je pauschaler und je mehr eine Kostenlast beim Mieter liegt.

Renovierungsklauseln: Auswirkungen für Mieter

Für Mieter gilt: Es lohnt sich, vor der Übernahme von Kosten zu prüfen, ob die im Mietvertrag vorhandene Renovierungsklausel wirklich wirksam ist. Mit der aktuellen Rechtsprechung des BGH ist schon grundsätzlich davon auszugehen, dass vorhandene Klauseln sehr wahrscheinlich unwirksam sein werden. Wer schon gezahlt hat und seine Zahlung zurückfordern möchte, sollte sich beeilen – es ist grundsätzlich von einer 6-Monatigen Frist auszugehen (BGH, VIII ZR 12/12).

Eine unwirksame Klausel ist dabei immer in Gänze unwirksam – eine Auslegung dahingehend, dass es einen unwirksamen Teil gibt aber der restliche Teil der Renovierungsklausel wirksam bleibt, ist ausgeschlossen. Wenn also – was sehr wahrscheinlich ist – eine unwirksame Renovierungsklausel vorliegt, wird man am Ende keine Kosten derartiger Renovierungen tragen müssen. Es gibt dabei auch keine „Tricks“, der Vermieter darf auch keinen Zuschlag zur ortsüblichen Miete verlangen, nur weil eine Renovierungsklausel unwirksam ist – der Anspruch besteht weiterhin nur auf Zustimmung zur ortsüblichen Miete.

Allerdings ist für Mieter auch Vorsicht geboten: Mit dem BGH ist eine nachträgliche Vereinbarung einer Übernahme von Schönheitsreparaturen unbedenklich. So etwa wenn im Übergabeprotokoll der Wohnung eine Endrenovierungsklausel vorhanden ist. Mieter müssen also sehr genau aufpassen, was Sie da eigentlich unterschreiben – andererseits dürfen Vermieter auch hier nicht irgendwelche Kosten versteckt „unterjubeln“.

Renovierungsklauseln: Auswirkungen für Vermieter

Vermieter sind weiterhin nicht ganz auf sich gestellt, wenn auch wohl inzwischen weitgehend. Sofern doch noch eine wirksame Renovierung vereinbart wurde, ist daran zu denken, dass wenn der Mieter auszieht ohne die Renovierungsarbeiten durchgeführt zu haben, hierin die endgültige Verweigerung der Renovierung liegen kann, so dass eine Nachfristsetzung entbehrlich wäre. Sollte tatsächlich eine wirksame Übernahme von Schönheitsreparaturen vorliegen, kann der Vermieter zudem bei Verzug des Mieters einen Vorschuss einfordern um die Renovierungen selber durchzuführen. Auf Grund der aktuellen Rechtsprechung aber besteht ein hohes Risiko dahingehend, dass entsprechende ältere Klauseln als unwirksam vom Gericht „gekippt“ werden.

Rechtsanwalt Jens Ferner

Von Rechtsanwalt Jens Ferner

Ich habe mich als Strafverteidiger & Fachanwalt für IT-Recht spezialisiert auf Rechtsfragen rund um Strafrecht, Technik & Arbeit: IT-Recht, IT-Vertragsrecht & Softwarerecht künstliche Intelligenz, Datenschutzrecht, Medienrecht ebenso wie IT-Arbeitsrecht, IT-Strafrecht, digitales Werberecht & Urheberrecht.

Meine juristische Expertise ergänze ich mit umfangreicher technischer Erfahrung als Programmierer & Linux-Systemadministrator inkl. Netzwerksicherheit, IT-Forensik & IT-Risikomanagement.