Nutzungsentschädigung nach Ende der Mietzeit

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Rechtsanwalt Jens Ferner

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Zum Umfang der Nutzungsentschädigung bei Vorenthaltung der Mietsache nach Vertragsbeendigung.
BGH Urteil vom 5.10.2005, Az: VIII ZR 57/05

1. Ob im Falle der Rückgabe der Mietsache an einem zwischen den Mietvertragsparteien nicht vereinbarten Tag innerhalb eines Monats Nutzungsentschädigung nach § 546 a Abs. 1 BGB bis zum Schluss der Mietzinsberechnungsperiode oder nur bis zum Übergabetag geschuldet wird, ist umstritten. Während eine Ansicht einen Anspruch aus § 546 a Abs. 1 BGB nur für die Zeit bis zur Rückgabe des Mietobjekts bejaht und den Vermieter im Übrigen auf Schadensersatzansprüche (vgl. § 546 a Abs. 2 BGB) verweist (vgl. z.B. OLG Rostock, NJW-RR 2002, 1712; KG Berlin, Grundeigentum 2003, 253; OLG Köln, ZMR 1993, 77; Schilling in MünchKommBGB, 4. Aufl., § 546 a Rdnr. 16; Emmerich/Sonnenschein, Miete, 8. Aufl., § 546 a Rdnr. 16), wird andererseits vertreten, dass bei Erfüllung der Rückgabeverpflichtung „zur Unzeit“ Nutzungsentschädigung nach § 546 a BGB bis zum Schluss der Mietzinsberechnungsperiode oder bis zum nächsten üblichen Miettermin zu bezahlen sei (vgl. z.B. OLG Düsseldorf, Grundeigentum 2002, 1428; KG Berlin, Grundeigentum 2001, 989; Palandt/Weidenkaff, BGB, 64. Aufl., § 546 a Rdnr. 11).
2. § 546 a Abs. 1 BGB (früher § 557 Abs. 1 BGB) ist von dem der Interessenlage entsprechenden Gedanken getragen, dass es unter keinem Gesichtspunkt gerechtfertigt erscheint, den Mieter, der die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses dem Vermieter vorenthält, besser zu stellen, als er bei Fortdauer des Mietvertrages gestanden hätte. Er soll für die Dauer der Vorenthaltung mindestens die vereinbarte Miete weiter entrichten, weil es nur an ihm liegt, dass er noch im Besitz der Mietsache ist, und weil er es selbst in der Hand hat, sich durch die Herausgabe der Mietsache seiner Verpflichtung zu entledigen. Die Bestimmung gewährt dem Vermieter eine Mindestentschädigung, die in ihrer Höhe weder davon abhängig ist, ob und inwieweit dem Vermieter aus der Vorenthaltung der Mietsache ein Schaden erwachsen ist, noch davon, ob der Mieter aus dem vorenthaltenen Mietgegenstand einen entsprechenden Nutzen hat ziehen können. Durch die Regelung des § 546 a Abs. 1 BGB (§ 557 Abs. 1 BGB a.F.) wird Druck auf den Mieter ausgeübt, die geschuldete Rückgabe der Mietsache zu vollziehen; es liegt allein an ihm, die Rechtsfolgen des § 546 a Abs. 1 BGB (§ 557 Abs. 1 BGB a.F.) zu vermeiden oder zu beenden (BGHZ 107, 123, 128, 129). Nur für die Dauer der Vorenthaltung der Mietsache kann der Vermieter als Entschädigung den vereinbarten Mietzins verlangen. Für die Zeit danach bleibt ihm bei Vorliegen der entsprechenden Voraussetzungen die Geltendmachung eines Schadens infolge einer erst späteren Vermietung vorbehalten (vgl. § 546 a Abs. 2 BGB). Der Begriff der Vorenthaltung besagt nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, dass der Mieter die Mietsache nicht zurückgibt und das Unterlassen der Herausgabe dem Willen des Vermieters widerspricht (Senat, Urteil vom 7. Januar 2004 – VIII ZR 103/03, NJW-RR 2004, 558 unter II 2 a).

3. Im vorliegenden Fall hat die Klägerin die Wohnung am 15. Mai 2003 zurückgegeben. Nur bis zu diesem Zeitpunkt hat die Klägerin die Wohnung der Beklagten vorenthalten im Sinne des § 546 a Abs. 1 BGB. Die Klägerin ist deshalb nur bis zu diesem Zeitpunkt zur Fortzahlung der Miete verpflichtet. Einen weiteren Schaden für die Zeit danach (vgl. § 546 a Abs. 2 BGB) hat die Beklagte nicht dargelegt.