Mietrecht: Zurückbehaltungsrecht an der geminderten Miete

Der BGH (VIII ZR 19/14) hat die durchaus interessante Frage geklärt, wie mit dem Zurückbehaltungsrecht des Mieters an der geminderten Miete bei einem Mietmangel umzugehen ist. Zur Erläuterung: Es geht darum, das der Mieter erklärt, die Miete habe sich gemindert und daneben dann den restlichen Betrag auch noch zurückbehalten möchte – im Extremfall würde dies einen vollständigen Mietausfall für den Vermieter bedeuten. Dies sieht der BGH im Ergebnis kritisch, verliert aber auch ein paar Worte zum Zurückbehaltungsrecht insgesamt – der Vermieter jedenfalls wird insoweit geschützt als dass ein vollständiger Mietausfall nur sehr selten vorkommen darf:

  • Das dem Mieter neben der kraft Gesetzes eintretenden Minderung (§ 536 BGB) zustehende Recht, die Zahlung der (geminderten) Miete nach § 320 Abs. 1 Satz 1 BGB zu verweigern, unterliegt nach seinem Sinn und Zweck sowie unter Berück-sichtigung dessen, dass das durch den Mangel der Wohnung bestehende Ungleichgewicht zwischen Leistung und Gegenleistung durch die Minderung wieder hergestellt ist, grundsätzlich einer zeitlichen und betragsmäßigen Begrenzung.
  • Bei der gemäß § 320 Abs. 2 BGB an dem Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) orientierten Beurteilung, in welcher Höhe und in welchem zeitlichem Umfang dem Mieter einer mangelbehafteten Wohnung neben der Minderung (§ 536 BGB) das Recht zusteht, die (geminderte) Miete zurückzuhalten, verbietet sich jede schematische Betrachtung. Die Frage ist vielmehr vom Tatrichter im Rahmen seines Beurteilungsermessens aufgrund einer Gesamtwürdigung der Umstände des jeweiligen Einzelfalls zu entscheiden.


Aus der Entscheidung:

Wie das Berufungsgericht im Ausgangspunkt richtig ausgeführt hat, war der Beklagte zu 2 zunächst – vorübergehend – berechtigt, sich über die Minderung hinaus auf ein Leistungsverweigerungsrecht aus § 320 Abs. 1 Satz 1 BGB zu berufen, weil die Klägerin im streitgegenständlichen Zeitraum ihrer Ge-brauchsüberlassungspflicht nicht in vollem Umfang nachgekommen ist. Diese aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB resultierende Hauptleistungspflicht des Vermie-ters stellt eine in die Zukunft gerichtete Dauerverpflichtung dar (Senatsurteil vom 17. Februar 2010 – VIII ZR 104/09, BGHZ 184, 253 Rn. 17 mwN). Sie erschöpft sich nicht in der einmaligen Handlung des Überlassens, sondern geht dahin, die Mietsache während der gesamten Mietzeit in einem gebrauchstaugli-chen Zustand zu erhalten (Senatsurteil vom 17. Februar 2010 – VIII ZR 104/09, aaO). Der aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB folgende Erfüllungsanspruch des Mieters kann dem Vermieter – neben der Minderung – grundsätzlich gemäß § 320 BGB entgegengehalten werden (…)

Die Einrede des nichterfüllten Vertrages dient dazu, auf den Schuldner Druck zur Erfüllung der eigenen, im Gegenseitig-keitsverhältnis zur geltend gemachten Forderung stehenden Verbindlichkeit auszuüben (…)

Grundsätzlich gewährt § 320 Abs. 1 Satz 1 BGB ein Zurückbehal-tungsrecht gegenüber der gesamten Gegenleistung. Hat allerdings eine Partei die von ihr geschuldete Leistung – wie vorliegend die Klägerin – teilweise er-bracht, so kann die Gegenleistung gemäß § 320 Abs. 2 BGB insoweit nicht verweigert werden, als die Verweigerung nach den Umständen, insbesondere wegen verhältnismäßiger Geringfügigkeit des rückständigen Teils, gegen Treu und Glauben verstoßen würde (…)

Das dem Tatrichter eingeräumte Beurteilungsermessen ist überschritten, wenn das Zurückbehaltungsrecht – wie hier vom Berufungsgericht – schematisch mit dem in zeitlicher Hinsicht praktisch unbegrenzten vierfachen Minde-rungsbetrag bemessen wird. Denn eine solche Bemessung des Zurückbehal-tungsrechts führte dazu, dass der Mieter, dem – wie hier – ein Minderungsbetrag von 20 % der Miete (oder mehr) zusteht, auf unabsehbare Zeit überhaupt keine Miete zu zahlen hätte. Eine derartige Betrachtung lässt rechtsfehlerhaft die Besonderheiten des auf dauernden Leistungsaustausch gerichteten Wohnraum-mietverhältnisses außer Acht und wird darüber hinaus weder dem Zweck des Zurückbehaltungsrechts noch dem Grundsatz der Verhältnismäßigkeit gerecht (…)

Das Leistungsverweigerungsrecht des § 320 BGB dient dazu, auf den Schuldner (Vermieter) – vorübergehend – Druck zur Erfüllung der eigenen, im Gegenseitigkeitsverhältnis zur geltend gemachten Mietforderung stehenden Verbindlichkeit auszuüben (Senatsurteil vom 3. November 2010 – VIII ZR 330/09, aaO). Deshalb endet das Zurückbehaltungsrecht nicht nur bei Beseiti-gung des Mangels, sondern auch – unabhängig von einer Mangelbeseitigung – bei Beendigung des Mietverhältnisses (vgl. Senatsurteil vom 3. November 2010 – VIII ZR 330/09, aaO Rn. 13); mit dem Wegfall des Zurückbehaltungsrechts werden die gesamten zunächst zu Recht einbehaltenen Beträge grundsätzlich sofort zur Zahlung fällig (…)
Anders als etwa beim Kauf- oder Werkvertrag, bei dem durch die Män-gelbeseitigung die Wiederherstellung des Gleichgewichts zwischen Leistung und Gegenleistung vollständig möglich ist, kann bei einem Dauerschuldverhält-nis wie der Miete das mangelbedingte Ungleichgewicht nur für die Zukunft be-seitigt werden. Für die bereits abgelaufenen Zeitabschnitte verbleibt es zwangs-läufig bei der mangelbedingt eingeschränkten Gebrauchstauglichkeit. Für diese abgelaufenen Zeitabschnitte ist dem Äquivalenzverhältnis aber bereits dadurch (abschließend) Rechnung getragen, dass der Mieter gemäß § 536 BGB nur eine geminderte Miete zu zahlen hat. Die Besonderheit, dass das Zurückbehal-tungsrecht angesichts des Charakters der Miete als Dauerschuldverhältnis nur auf zukünftige Nutzungszeiträume abzielen kann, ist bei der Bemessung des Umfangs des Zurückbehaltungsrechts im Rahmen des § 320 Abs. 2 BGB zu beachten. Es ist daher grundsätzlich verfehlt, das Leistungsverweigerungsrecht des Wohnraummieters aus § 320 BGB ohne zeitliche Begrenzung auf einen mehrfachen Betrag der monatlichen Minderung oder der Mangelbeseitigungs-kosten zu bemessen (…)

Darüber hinaus kann das Zurückbehaltungsrecht an den laufenden Miet-zahlungen redlicherweise nur so lange ausgeübt werden, als es noch seinen Zweck erfüllt, den Vermieter durch den dadurch ausgeübten Druck zur Mangel-beseitigung anzuhalten. Ist es aufgrund der Höhe des Mieteinbehalts und/oder der verstrichenen Zeit seit dem erstmaligen Einbehalt der Miete nicht mehr zu erwarten, dass der Vermieter seiner Verpflichtung auf Beseitigung des Mangels unter dem Druck der Leistungsverweigerung nachkommen wird, hat das Leis-tungsverweigerungsrecht seinen Zweck verfehlt, den Vermieter zur eigenen Vertragstreue anzuhalten. Mit einer weiteren Fortsetzung eines über die Minde-rung hinausgehenden Einbehalts würde der Zustand eintreten, dass der Mieter einen Mangel, der die Gebrauchstauglichkeit lediglich einschränkt, aber nicht aufhebt, hinnimmt, aber für einen längeren Zeitraum – im Streitfall mehr als drei Jahre – nicht die geschuldete (geminderte) Miete entrichtet. (…) Schließlich muss der insgesamt einbehaltene Betrag in einer ange-messenen Relation zu der Bedeutung des Mangels stehen. Das Zurückbehal-tungsrecht ist deshalb – entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts – grundsätzlich betragsmäßig begrenzt. Hierbei ist zu berücksichtigen, dass der Vermieter bis zur Beseitigung des Mangels nur eine geminderte Miete erhält und er damit einem erheblichen Druck zur (Wieder-)Herstellung des vertrags-gemäßen Zustandes ausgesetzt ist.

Rechtsanwalt Jens Ferner

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