Mietrecht: Zur stillschweigenden Vereinbarung der Beschaffenheit einer Mietsache

Der Bundesgerichtshof (VIII ZR 152/12) hat sich zur stillschweigenden Vereinbarung der Beschaffenheit einer Mietsache geäußert. Auch wenn es sich um allgemeine Ausführungen handelt die in der Sache nichts neues sind, lohnt es sich nochmal sich diese vor Augen zu halten:

Auch eine konkludente Vereinbarung setzt zwei übereinstimmende Willenserklärungen voraus. Für die Annah- me einer solchen Willensübereinstimmung bezüglich eines sogenannten Um- weltfehlers reicht es jedoch nicht aus, dass der Mieter bei Vertragsschluss ei- nen von außen auf die Mietsache einwirkenden Umstand – wie hier den in der Wohnung zu vernehmenden Straßenlärm – in einer für ihn vorteilhaften Weise wahrnimmt (etwa: “ruhige Lage”) und er sich (möglicherweise auch) wegen dieses Umstands dafür entscheidet, die Wohnung anzumieten. Zur konkludent geschlossenen Beschaffenheitsvereinbarung wird dieser Umstand vielmehr nur, wenn der Vermieter aus dem Verhalten des Mieters nach dem objektiv zu be- stimmenden Empfängerhorizont (§§ 133, 157 BGB) erkennen musste, dass der Mieter die Fortdauer dieses bei Vertragsschluss bestehenden Umstands über die unbestimmte Dauer des Mietverhältnisses hinweg als maßgebliches Kriteri- um für den vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung ansieht, und der Vermieter dem zustimmt. Eine einseitig gebliebene Vorstellung des Mieters genügt für die Annahme einer diesbezüglichen Willensübereinstimmung selbst dann nicht, wenn sie dem Vermieter bekannt ist. Erforderlich ist jedenfalls, dass der Ver- mieter darauf in irgendeiner Form zustimmend reagiert (vgl. Senatsurteil vom 23. September 2009 – VIII ZR 300/08, aaO Rn. 14).

Das heisst: Nur weil eine Vertragspartei sich etwas ganz alleine vorgestellt hat, ist dies noch lange nicht Vertragsbestandteil.

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