Mietrecht: Bundesgerichtshof zu Lärm als Mietmangel

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Der Bundesgerichtshof (VIII ZR 197/14) hat sich recht umfassend zum Thema „Lärm als Mietmangel“ geäußert und dabei in einem Zug seine bisherige Rechtsprechung zur Beschaffenheitsvereinbaerung im Mietrecht gestützt. Im Kern lässt es sich darauf reduzieren, dass nachträglich auftretender Lärm oder auch „Kinderlärm“ durch den Mieter hinzunehmen sind und keinen Mietmangel begründen.

Zur Beschaffenheitsvereinbarung einer Mietsache

Es sollte nicht überraschen: Schon der Wortbestandteil „Vereinbarung“ macht deutlich, dass es um etwas Gegenseitiges geht und einseitige Vorstellungen keine Rolle spielen. Wenn also jemand eine Vorstellung bzw. Erwartungshaltung hat, über die nicht kommuniziert wird, gibt es naturgemäß keine Vereinbarung, es spielt also keine Rolle, ob der Vermieter von dieser Erwartungshaltung Kenntnis hat:

Die bei einer Mietsache für eine konkludent getroffene Beschaffenheitsver-einbarung erforderliche Einigung kommt nicht schon dadurch zustande, dass dem Vermieter eine bestimmte Beschaffenheitsvorstellung des Mieters be-kannt ist. Erforderlich ist vielmehr, dass der Vermieter darauf in irgendeiner Form zustimmend reagiert (…)

Auch eine konkludente Vereinbarung setzt zwei übereinstimmende Willenserklärungen voraus. Für die Annahme einer solchen Willensübereinstim-mung bezüglich eines sogenannten Umweltfehlers reicht es jedoch nicht aus, dass der Mieter bei Vertragsschluss einen von außen auf die Mietsache einwirkenden Umstand – hier die von einem „normalen“ Schulbetrieb ausgehenden Geräuschimmissionen – als für ihn hinnehmbar wahrnimmt und er sich ungeachtet dieser von ihm als (noch) erträglich empfundenen Vorbelastung dafür entscheidet, die Wohnung anzumieten. Zur konkludent geschlossenen Beschaffenheitsvereinbarung wird dieser Umstand vielmehr nur, wenn der Vermieter aus dem Verhalten des Mieters nach dem objektiv zu bestimmenden Empfängerhorizont (§§ 133, 157 BGB) erkennen musste, dass der Mieter die Fortdauer dieses bei Vertragsschluss bestehenden Umstands über die unbestimmte Dauer des Mietverhältnisses hinweg als maßgebliches Kriterium für den vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung ansieht, und der Vermieter dem zustimmt. Eine einseitig gebliebene Vorstellung des Mieters genügt für die Annahme einer diesbezüglichen Willensübereinstimmung selbst dann nicht, wenn sie dem Vermieter bekannt ist. Erforderlich ist jedenfalls, dass der Vermieter darauf in irgendeiner Form zustimmend reagiert (…)

Zusammenhang: Beschaffenheitsvereinbarung, Mietmangel, Mietminderung

Kurz und verständlich zeigt der BGH auf, wie der Zusammenhang zwischen Beschaffenheitsvereinbarung, Mietmangel und Mietminderung besteht. Das ist gar nichts neues, war aber so schön zusammen gerafft, dass ich es hier aufnehmen wollte:

Gemäß § 536 Abs. 1 BGB ist die vereinbarte Miete kraft Gesetzes gemindert, wenn die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel aufweist, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder (erheblich) mindert, oder ein solcher Mangel während der Mietzeit ent-steht. Ein derartiger Mangel ist dann gegeben, wenn der tatsächliche Zustand der Mietsache vom vertraglich vorausgesetzten Zustand abweicht. Der vertraglich geschuldete Zustand bestimmt sich in erster Linie nach den Beschaffenheitsvereinbarungen der Mietvertragsparteien, die auch durch schlüssiges Verhalten (konkludent) getroffen werden können. Gegenstand einer Beschaffen-heitsvereinbarung können dabei auch Umstände sein, die von außen auf die Mietsache unmittelbar einwirken (sog. Umweltfehler), wie etwa Immissionen, denen die Mietsache ausgesetzt ist. Soweit allerdings Parteiabreden zur Beschaffenheit der Mietsache fehlen, wird der zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignete Zustand unter Berücksichtigung des vereinbarten Nutzungszwecks und des Grundsatzes von Treu und Glauben (§ 242 BGB) nach der Verkehrsanschauung bestimmt (…)

Lärm als Mietmangel

Der BGH konstatiert, dass es grundsätzlich so sein wird, dass die das Mietobjekt umgebende Lärmkulisse vom Vermieter nicht beeinflussbar ist und insoweit vertragliche Abreden nur ausnahmsweise anzunehmen sind:

Soweit es um Lärmimmissionen geht, die von öffentlichen Straßen oder – wie hier – von einem Nachbargrundstück auf die Mietsache einwirken, ist im Übrigen der offensichtliche und beiden Parteien bekannte Umstand zu berücksichtigen, wonach der Vermieter regelmäßig keinen Einfluss darauf hat, dass die zu Mietbeginn bestehenden Verhältnisse während der gesamten Dauer des Mietvertrages unverändert fortbestehen. Der Mieter kann daher im Allgemeinen nicht erwarten, dass der Vermieter die vertragliche Haftung für den Fortbestand derartiger „Umweltbedingungen“ übernehmen will. Die Annahme einer dahingehenden konkludenten Beschaffenheitsvereinbarung wird deshalb allenfalls in besonderen Ausnahmefällen in Betracht kommen und jedenfalls konkrete Anhaltspunkte für die Übernahme einer so weit gehenden und vom Vermieter nicht beherrschbaren Haftung voraussetzen.

Es ist also möglich und gerade bei bestimmten Gewerbeobjekten wäre eine solche Absprache denkbar – sie muss aber eindeutig getroffen werden, da ansonsten bereits die Umstände gegen die Annahme einer solchen Beschaffenheitsvereinbarung sprechen.

Kinderlärm

Der Gesetzgeber hat in § 22 Abs. 1a BImSchG inzwischen klar gestellt, dass von Kindern verursachte Geräuschkulissen privilegiert sind, also nicht mit üblichem Lärm vergleichbar sein sollen. Dies spielt auch bei der Frage eine Rolle, ob sich dies als Mietmangel auswirken kann:

(…) diese Privilegierungsregelung ist nach dem Willen des Gesetzgebers darauf angelegt, über seinen eigentlichen Anwendungsbereich und das damit vielfach verklammerte zivilrechtliche Nachbarrecht hinaus auch auf das sonstige Zivilrecht, insbesondere das Mietrecht und das Wohnungsei-gentumsrecht, auszustrahlen, sofern dieses jeweils für die Bewertung von Kinderlärm relevant ist (…) Diese Ausstrahlungswirkungen, die zugleich die Verkehrsanschauung zu Art und Maß der als sozialadäquat hinzunehmenden Geräuschimmissionen prägen, würden sich insbesondere dahin äußern, dass bei einer – hier mangels abweichend vereinbarter Standards erforderlichen – Auslegung der beiderseitigen mietvertraglichen Rechte und Pflichten Kinderlärm der in § 22 Abs. 1a BImSchG beschriebenen Art jedenfalls bei Beachtung des Gebots zumutbarer gegenseitiger Rücksichtnahme (…) in der Regel als den Mietgebrauch nicht oder nur unerheblich beeinträchtigend einzustufen wäre.

Beachten Sie zum Thema Lärm durch Kinder die gesonderte Darstellung bei uns.