Mietrecht: Zulässigkeit von Eigenbedarfskündigungen durch eine GbR

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Der (VIII ZR 232/15) hat sich im Urteil vom 14. Dezember 2016 mit zwei grundlegenden und für die Praxis bedeutsamen Fragen im Zusammenhang mit sen im Wohnraummietrecht beschäftigt.

Sachverhalt
Die Beklagten haben im Jahr 1985 vom Rechtsvorgänger der Klägerin eine 5-Zimmer-Wohnung in München gemietet; die Miete für die 166 qm große Wohnung beläuft sich inzwischen auf 1.374,52 € monatlich.

Die Klägerin ist eine im Jahr 1991 gegründete, aus vier Gesellschaftern bestehende , die das Anwesen, in dem die streitige Wohnung liegt, im Gründungsjahr erworben hat. Nach dem Gesellschaftsvertrag besteht der Zweck der Gesellschaft in der „Instandsetzung, Modernisierung und dem Ausbau des Anwesens, dessen sowie nach Möglichkeit der Aufteilung in Wohnungseigentum“. Im Jahr 1994 begann die Klägerin mit der Sanierung des Anwesens und der Aufteilung der Wohnungen, wobei einige inzwischen verkauft wurden. Die Wohnung der Beklagten ist die letzte Wohnung, die noch nicht saniert ist.

Im September 2013 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis und begründete dies mit der Tochter eines der Gesellschafter. Die Beklagten sind der entgegengetreten.

Bisheriger Prozessverlauf
Das Amtsgericht hat die Klage auf Räumung und der streitigen Wohnung abgewiesen. Auf Grundlage der Rechtsprechung des s sei die der Klägerin wegen Rechtsmissbrauchs unwirksam, weil die Klägerin treuwidrig versäumt habe, den Beklagten eine seit April 2014 leerstehende 76 qm große 2-Zimmer-Wohnung im Erdgeschoss anzubieten.

Auch die der Klägerin ist ohne Erfolg geblieben. Das sgericht hat allerdings – unter bewusster Abweichung von der Rechtsprechung des s – die Auffassung vertreten, mit Rücksicht auf den unter anderem in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB vorgesehenen Bestands- und Verdrängungsschutz des Mieters dürfe eine einen Wohnraummietvertrag bereits von vornherein nicht wegen s eines Gesellschafters oder dessen Angehörigen kündigen.

Mit ihrer vom sgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Räumungs- und begehren weiter.

Die Entscheidung des s
Mit beiden von den Instanzgerichten aufgeworfenen Rechtsfragen hat sich der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des s in seiner heutigen Entscheidung beschäftigt.

1. Zunächst hat er entschieden, dass der – seinem Wortlaut nach auf natürliche Personen zugeschnittene – statbestand des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB in den Fällen entsprechend anzuwenden ist, in denen als in eine teilrechtsfähige (Außen-)Gesellschaft des bürgerlichen Rechts auftritt. Der Senat hat damit seine bisherige Rechtsprechung, wonach einer Gesellschaft des bürgerlichen Rechts ein eines Gesellschafters oder deren Angehörigen „zuzurechnen“ ist, im Ergebnis bestätigt.

Die vom sgericht angestellten Schutzzwecküberlegungen stehen einer entsprechenden Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB nicht entgegen. Unzutreffend ist bereits die vom sgericht als Ausgangspunkt seiner Überlegungen gewählte Prämisse, der statbestand des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB solle den Mieter vor einem Verdrängungsrisiko durch eine unüberschaubare Anzahl von Personen auf seite schützen. Dieser Zweck kommt allein der ssperre in § 577a BGB zu. Der Zweck der sregelungen in § 573 BGB besteht dagegen darin, einerseits den vertragstreuen Mieter, für den die Wohnung einen Lebensmittelpunkt darstellt, vor willkürlichen en zu schützen, andererseits aber auch dem die Befugnis einzuräumen, sich bei Vorliegen eines triftigen Grundes aus dem Mietverhältnis lösen zu können. Durch die Ausgestaltung der einzelnen statbestände sollen keineswegs nur (berechtigte) Mieterinteressen geschützt werden. Vielmehr soll hierdurch ein gerechter Interessenausgleich zwischen den Mietvertragsparteien ermöglicht werden. Dementsprechend wurde den Mitgliedern einer (Außen-)Gesellschaft des bürgerlichen Rechts vor deren im Jahr 2001 durch den erfolgten Anerkennung ihrer Teilrechtsfähigkeit – unabhängig von der Überschaubarkeit ihrer Gesellschafterverhältnisse – die Befugnis zugebilligt, sich als mehrheit gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB auf den eines Gesellschafters oder dessen Angehörigen zu berufen.

Durch die Anerkennung einer Teilrechtsfähigkeit einer (Außen-)Gesellschaft des bürgerlichen Rechts sind zwar nicht mehr die Gesellschafter als natürliche Personen , sondern die Gesellschaft ist selbst in geworden, so dass der auf natürliche Personen zugeschnittene statbestand des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB nicht mehr direkt anwendbar ist. Die Interessenlage hat sich aber – was das sgericht nicht hinreichend in den Blick genommen hat – nicht verändert. Insbesondere hatte die Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit einer (Außen-)Gesellschaft des bürgerlichen Rechts nicht zum Ziel, die ihr bis dahin zukommende Rechtsposition zu beschneiden. Auch haben sich Anzahl und Identität der Mitglieder einer Gesellschaft des bürgerlichen Rechts hierdurch nicht verändert.

Allerdings ist durch diese rein auf lichen Erwägungen beruhende Rechtsprechungsänderung im Mietrecht eine – auch vom Gesetzgeber im Rahmen der Mietrechtsreform nicht erkannte und damit ungeplante – Regelungslücke entstanden. Den Gesetzesmaterialien zum Mietrechtsreformgesetz (in Kraft seit 1. September 2001) ist zu entnehmen, dass eine Änderung der bisherigen Rechtslage nicht beabsichtigt war. Mit der im Jahr 2013 erfolgten Ergänzung der ssperre des § 577a BGB auf bestimmte Fälle der eines Mietverhältnisses wegen s eines Gesellschafters einer Personengesellschaft hat der Gesetzgeber (erneut) bestätigt, dass er einer Gesellschaft des bürgerlichen Rechts nicht die Befugnis zur wegen s eines Gesellschafters oder dessen Angehörigen absprechen will, sondern lediglich in bestimmten Fallkonstellationen die Verlängerung der sfrist für geboten hält.

Die durch die Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit einer (Außen-)Gesellschaft des bürgerlichen Rechts entstandene Regelungslücke lässt sich nicht allein durch einen Rückgriff auf die Generalklausel des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB schließen, denn ein berechtigtes Interesse im Sinne dieser Vorschrift erfordert eine umfassende Würdigung aller Einzelfallumstände, während es sich bei den in § 573 Abs. 2 BGB aufgeführten statbeständen um gesetzlich typisierte Fälle eines die Belange des Mieters überwiegenden berechtigten Interesses des s handelt.

Vielmehr ist die Lücke im Wege der analogen Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB dahin zu schließen, dass sich auch eine teilrechtsfähige (Außen-) auf einen ihrer Gesellschafter oder deren Angehörigen berufen darf. Die Geltendmachung des s eines Gesellschafters oder dessen Angehörigen ist in allen wesentlichen Punkten einer Miteigentümer- oder vergleichbar, die sich als rechtlich nicht verselbständigte Zusammenschlüsse natürlicher Personen unmittelbar auf § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB berufen können. Auch bei solchen mehrheiten gibt es – ebenso wie bei Gesellschaften des bürgerlichen Rechts – eine große Bandbreite unterschiedlicher Strukturen. Neben kleinen und kompakten Miteigentümer- und en gibt es auch solche, die eine große Mitgliederzahl oder verflochtene Strukturen aufweisen, was etwa bei über mehrere Generationen fortgesetzten en der Fall ist. Folglich ist die vom sgericht angeführte „Unüberschaubarkeit“ des Mitgliederbestands bestimmter Gesellschaften des bürgerlichen Rechts in Anbetracht des Normzwecks des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB kein Kriterium, das es erlauben würde, eine Gesellschaft des bürgerlichen Rechts schlechter zu stellen als eine Miteigentümer- oder . Auf Missbrauchsfälle können die Gerichte weiterhin mit der Anwendung der Vorschrift des § 242 BGB angemessen reagieren.

Der Senat hat daher das surteil aufgehoben und an das Landgericht zurückverwiesen, damit es die notwendigen Feststellungen zum Vorliegen des geltend gemachten s und zu möglichen Härtegründen treffen kann.

2. Bezüglich der vom Amtsgericht bejahten und vom sgericht offen gelassenen Frage, ob die s der in durch die unterlassene Anbietung einer im selben Anwesen gelegenen Zweizimmerwohnung rechtsmissbräuchlich und damit unwirksam geworden ist, hat der Senat in Abänderung seiner bisherigen Rechtsprechung ausgesprochen, dass dies nicht die Unwirksamkeit einer berechtigt ausgesprochenen s zur Folge hat.

Zwar ist ein verpflichtet, die Folgen einer auf gestützten für den Mieter so gering wie möglich zu halten, da der Wohnung als Mittelpunkt der persönlichen Existenz eines Menschen besondere Bedeutung von Verfassungsrang zukommt. Der hat dem betroffenen Mieter deshalb eine andere, ihm während der sfrist zur Verfügung stehende Wohnung zur Anmietung anzubieten, sofern diese sich im selben Haus oder derselben Wohnanlage befindet.

Allerdings hält der Senat nicht länger daran fest, dass die einer solchen Anbietpflicht durch den die Unwirksamkeit der s zur Folge hat. Denn hierdurch stellt sich eine – rechtswirksam – ausgesprochene nicht nachträglich als unzulässige Rechtsausübung (§ 242 BGB) dar. Vielmehr zieht eine der mietvertraglichen Rücksichtnahmepflichten (§ 241 Abs. 2 BGB) des s – wie auch bei sonstigen Verstößen gegen Nebenpflichten – lediglich Schadensersatzansprüche nach sich. Dem Mieter können daher allenfalls Ersatzansprüche in Geld für hierdurch entstandene Schäden (etwa Umzugs- und Maklerkosten) zustehen.

Quelle: Pressemitteilung des BGH

Rechtsanwalt & Fachanwalt für IT-Recht Jens Ferner
Rechtsanwalt & Fachanwalt für IT-Recht Jens Ferner
Rechtsanwalt Jens Ferner - Fachanwalt für Informationstechnologierecht: Ich biete eine fokussierte Tätigkeit auf den Bereich Strafrecht, IT-Recht & Medienrecht, Arbeitsrecht sowie den Zivilprozess. Ergänzend dazu bin ich im Arbeitsrecht & Vertragsrecht tätig. Eine umfassende Betreuung von Handwerkern, Agenturen & Unternehmen wird geboten. Kern meiner Tätigkeit ist das Prozessrecht, ganz besonders im Bereich IT-Prozess sowie Klageabwehr im Zivilprozess. Besprechungstermin in Alsdorf vereinbaren: 02404-92100. Beachten Sie, dass wir ausnahmslos keine Beratung per Mail oder Telefon anbieten - es gibt in unserer Kanzlei auch keinerlei kostenlose Tätigkeit!