Mietrecht: Wann ist Modernisierungsmaßnahme eine Verbesserung der Mietsache?

“Maßnahmen zur Verbesserung der Mietsache […] hat der Mieter zu dulden”, das sagt §554 II BGB, wobei mit dem gleichen Absatz die deswegen “zu erwartende Mieterhöhung nicht als Härte anzusehen”. Die Frage ist aber: Wann ist eine Modernisierungsmaßnahme eine Verbesserung der Mietsache?

Dabei kann insbesondere darum gestritten werden, wie man mit Umbaumaßnahmen des Mieters umgeht: Wenn eine Mietsache etwa ursprünglich mit Kohleöfen geheizt wurde, der Mieter nachträglich eine Gasetagenheizung eingebaut hat und nun der Vermieter das gesamte Haus umrüsten möchte – ist auf den ursprünglichen Zustand der Mietsache abzustellen oder die Maßnahme des Mieters zu berücksichtigen?

Der Bundesgerichtshof (VIII ZR 110/11) hat dies nun endlich geklärt.

Während die Rechtsprechung bisher überwiegend auf den ursprünglichen Zustand der Mietsache abgestellt hat, schwenkt der Bundesgerichtshof um: “Bei der Frage, ob die vom Vermieter beabsichtigte Maßnahme eine Verbesserung der Mietsache darstellt, ist grundsätzlich auf den gegenwärtigen Zustand der Woh-nung abzustellen”. Das heisst, Änderungen des Mieters sind zu berücksichtigen – jedenfalls wenn sie vertragsgemäß waren, also Umbaumaßnahmen vom Mietvertrag gedeckt waren bzw. mit Zustimmung des Vermieters erfolgten. Vertragswidrige Umbaumaßnahmen sind nicht zu berücksichtigen!

Diese Einstellung begründet der BGH mit der Zwecksetzung des Gesetzes: “Der Verpflichtung des Mieters, Modernisierungsmaßnahmen des Vermieters zu dulden, liegt die Zielsetzung des Gesetzgebers zugrunde, volkswirtschaftlich und ökologisch sinnvolle Modernisierungsmaßnahmen und damit zugleich die Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse zu fördern”. Der BGH verweist zurecht darauf, dass es unsinnig wäre, einen in diesem Sinne modernisierten Wohnungszustand zu ignorieren und stattdessen auf einen “fiktiven Zustand” abzustellen. Darüber hinaus wäre es widersprüchlich, wenn der Vermieter einerseits eine Modernisierung auf Kosten des Mieters duldet, später aber eine erneute Modernisierung mit gleicher Zielsetzung erneut durchführen will um die Kosten dann abzuwälzen.

Eine besondere Beeinträchtigung sieht der BGH für Vermieter hier nicht: “Denn der Mieter hat grundsätzlich keinen Anspruch darauf, dass der Vermieter ihm gestattet, selbst bauliche Veränderungen an der Wohnung mit dem Ziel einer Modernisierung oder Erhöhung des Wohnkomforts vor-zunehmen (Dazu BGH, VIII ZR 10/11). Erteilt der Vermieter die Zustimmung zu baulichen Maßnahmen des Mieters, hat er es zudem in der Hand, diese an Bedingungen zu knüpfen und so sicherzustellen, dass die vom Mieter vorgenommenen Maßnahmen sich mit den von ihm beabsichtigten Investitionen in Übereinstimmung bringen lassen und – falls vom Vermieter gewünscht – dauerhaft in der Wohnung verbleiben.”.

Dies ist dann im Fazit auch der springende Punkt – Vermieter werden sich nun umso besser überlegen müssen, welchen Umbaumaßnahmen zugestimmt wird. Wer hier unüberlegt zustimmt, verbaut sich ggfs. zukünftige Maßnahmen bzw. Potential bei der Kostenabwälzung!

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