Mietrecht: Unwirksamkeit der Kündigung wegen Verzug des Mieters bei Nachzahlung

Durch spätere Zahlung wird die Kündigung nicht immer unwirksam: Wird einem Mieter wegen Zahlungsverzug fristlos gekündigt, wird diese Kündigung unwirksam, wenn noch innerhalb von zwei Monaten nach Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs der Rückstand ausgeglichen wird. Spricht der Vermieter zusätzlich auch noch eine hilfsweise fristgemäße Kündigung aus, wird diese dagegen nicht ohne weiteres unwirksam.

 

Hierauf wies der Bundesgerichtshof (BGH) im Fall einer Mieterin hin, die mit der geschuldeten Miete in Zahlungsrückstand geraten war. Daraufhin hatte die Vermieterin das Mietverhältnis fristlos, hilfsweise fristgemäß gekündigt und auf Räumung und Herausgabe geklagt. Während des Prozesses zahlte das für die Mieterin zuständige Sozialamt die rückständige Miete. Damit wurde die fristlose Kündigung unwirksam. Die Klägerin hatte das Mietverhältnis wegen des Zahlungsrückstands jedoch vorsorglich auch nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB fristgemäß gekündigt. Nach dieser Bestimmung hat der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der fristgemäßen Beendigung des Mietverhältnisses, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten – hier seine Hauptpflicht zur Zahlung der Miete – schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat. Diese fristgemäße Kündigung werde nach Ansicht des BGH jedoch durch die Zahlung der ausstehenden Miete nicht automatisch unwirksam. Das ergebe sich daraus, dass die Vorschriften über die fristlose Kündigung einerseits und über die ordentliche Kündigung andererseits erhebliche Unterschiede aufweisen würden. Voraussetzung einer ordentlichen Kündigung sei stets eine nicht unerhebliche schuldhafte Pflichtverletzung des Mieters. Dabei könne sich der Mieter – anders als bei der fristlosen Kündigung – auf eine unverschuldete Zahlungsunfähigkeit infolge unvorhergesehener wirtschaftlicher Engpässe berufen. Zudem könne die nachträgliche Zahlung sein etwaiges Fehlverhalten in einem milderen Licht erscheinen lassen. Es müsse daher in jedem Einzelfall geprüft werden,
  • warum der Mieter mit der Zahlung der Miete in Rückstand geraten und
  • ob danach der aufgelaufene Zahlungsrückstand als eine von ihm verschuldete Pflichtverletzung zu werten ist.

 

 

(BGH, VIII ZR 6/04).

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