Mietrecht: Rechte bei Kinderlärm

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Wohnraummiete: Die häufigsten Fragen zum erlärm – Kommt es über das Verhalten von ern in einem Mietshaus zum Streit, treten immer wieder typische Fragen auf.  Dabei kann Lärm durchaus nicht nur Ärgernis sondern generell juristisch relevant sein.

In diesem Beitrag finden Sie typische Fragen rund um den erlärm – wobei sich in den Jahren seit 2011 viel getan hat, da Kinderlärm nun „privilegierter“ Lärm ist und somit grundsätzlich hinzunehmen ist.

Inwieweit dürfen er in der Mietwohnung spielen?

er des s dürfen in der Wohnung spielen. Die damit verbundenen Geräusche müssen die Mit und der hinnehmen, soweit sie dem natürlichen Bewegungs- und Spieldrang entsprechen. Auch Lachen, Weinen und Schreien von Kleinern überschreitet nicht den vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung.

Rücksichtnahmepflicht unter n bei (er-)Lärm

In einer Entscheidung aus dem Jahr 2017 konnte der (VIII ZR 226/16) die gegenseitig bestehenden Rücksichtnahmepflichten noch einmal sehr treffend zusammenfassen und zeigt, dass man einerseits eben Toleranz zu üben hat- diese zu erwartende Toleranz aber eben auch Grenzen hat:

Es entspricht allgemeiner Auffassung, dass in einem Mehrfamilienhaus gelegentlich auftretende Lärmbeeinträchtigungen grundsätzlich als sozial adäquat hinzunehmen sind und für die betroffenen Mit deshalb noch nicht ohne Weiteres einen Mangel der Mietsache im Sinne von § 536 BGB begründen (Senatsurteil vom 29. Februar 2012 – VIII ZR 155/11, NJW 2012, 1647 Rn. 11). Dazu zählt auch üblicher erlärm, den das Immissionsschutzrecht des Bundes und der Länder (z.B. § 22 Abs. 1a BImSchG, § 6 Abs. 1 LImSchG Bln) für seinen Bereich als grundsätzlich sozial adäquat und damit zumutbar behandelt, was – auch wenn diese Maßstäbe für die mietrechtliche Pflichtenlage keine unmittelbare Wirkung entfalten können (Staudinger/Emmerich, BGB, Neubearb. 2014, § 535 Rn. 27; Dötsch, ZfIR 2012, 458, 461) – gewisse Ausstrahlungswirkungen auf die ohnehin schon längst in diese Richtung tendierende Verkehrsanschauung zur Toleranz gegenüber solchen Geräuschemissionen und darüber auf die mietrechtlichen Abwägungsprozesse hat, die ihrerseits allerdings zugleich durch das Gebot zumutbarer gegenseitiger Rücksichtnahme geprägt sind (vgl. Senatsurteil vom 29. April 2015 – VIII ZR 197/14, BGHZ 205, 177 Rn. 26 ff. mwN).

Vor diesem Hintergrund geht die ganz überwiegende Instanzrechtsprechung deshalb für Fallgestaltungen, die mit dem Streitfall vergleichbar sind (zu einem Sonderfall etwa LG Münster, NJW 2009, 3730, 3731 [autistisches ]), zutreffend davon aus, dass zwar auf der einen Seite Geräuschemissionen, die ihren Ursprung in einem altersgerecht üblichen lichen Verhalten haben, gegebenenfalls auch unter Inkaufnahme erhöhter Grenzwerte für Lärm und entsprechender Begleiterscheinungen lichen Verhaltens, grundsätzlich hinzunehmen sind, auf der anderen Seite jedoch die insoweit zu fordernde erhöhte Toleranz auch Grenzen hat. Diese sind hierbei jeweils im Einzelfall zu bestimmen unter Berücksichtigung namentlich von Art, Qualität, Dauer und Zeit der verursachten Geräuschemissionen, des Alters und des Gesundheitszustands des es sowie der Vermeidbarkeit der Emissionen etwa durch objektiv gebotene erzieherische Einwirkungen oder durch zumutbare oder sogar gebotene bauliche Maßnahmen

Sind dabei Ruhezeiten einzuhalten?

müssen dafür sorgen, dass die allgemeinen Ruhezeiten (22.00 – 7.00 Uhr) eingehalten werden. Dies gilt auch für Babies. Deren natürliches Verhalten muss allerdings berücksichtigt werden, so dass auf kurze Zeit beschränktes Babygeschrei in der Nacht hingenommen werden muss. Kümmern sich die nicht darum, so dass das Geschrei längere Zeit anhält, sind die Grenzen des vertragsgemäßen Gebrauchs aber überschritten. Das gilt auch für absichtlichen Lärm, den die nicht unterbinden. Denn sie sind für das Verhalten ihrer er verantwortlich.

Was gilt für das Spielen auf Hof- oder Spielflächen?

Lärm durch Spielen auf dem Hof – außerhalb der Ruhezeiten – hält sich im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs, soweit der Lärm wegen des natürlichen Spiel- und Bewegungsdrangs der er unvermeidbar ist. Daher sind auch laute Zurufe oder Abzählverse  hinzunehmen. Die von einem Spielplatz in der Wohnanlage ausgehenden Geräusche spielender er und Jugendlicher sind hinzunehmen. Sozialadäquater Lärm und Belästigungen durch einen erspielplatz sind hinzunehmen, wenn der Spielplatz bei Vertragsschluss schon vorhanden war, selbst wenn er später erweitert wurde. Die Grenze des Zumutbaren ist überschritten, wenn Kofferradios auf den Hof mitgebracht werden und daraus laute Musik abgespielt wird, die durch die Wände der benachbarten Wohnungen dringt. Auch das Spielen der er mit luftgefüllten Bällen und die Benutzung von anderen lärmverursachenden Spielgeräten auf dem Hof braucht von den Mitbewohnern nicht geduldet zu werden.

Kann die Hausordnung erverhalten verbindlich regeln?

Über Art und Umfang des erspielens können auch in Hausordnungen nähere Regelungen getroffen werden. Diese dürfen allerdings das Spielen nicht völlig verbieten. Aufzugfahren als Spiel ist nicht mehr vertragsgemäß.

Kann der betroffene die Miete mindern?

Voraussetzung für die ist ein Mangel der Mietsache, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder nicht nur unerheblich einschränkt. Soweit der erlärm hinnehmen muss (s.o.), ist sein vertragsgemäßer Gebrauch nicht eingeschränkt. Schon deswegen scheidet eine teilweise Herabsetzung der Miete aus. Dagegen ist eine um fünf Prozent wegen Lärmbeeinträchtigungen von einer Skaterbahn in einem Mischgebiet bejaht worden, wenn der nicht mehr ortsübliche Lärm auch in erheblichem Umfang außerhalb der Schulzeiten verursacht wird. Für erlärm nach 20.00 Uhr ist eine von zehn Prozent gerechtfertigt.

Wann darf der den des es kündigen?

Der kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund kündigen. Ein wichtiger Grund liegt erst vor, wenn dem wegen konkreter Pflichtverletzung des s die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zu dessen sonstiger Beendigung nicht zugemutet werden kann. Hält sich der Lärm im Rahmen des Vertrags, scheidet eine aus – auch eine fristgerechte, da das notwendige berechtigte Interesse in Form der Pflichtverletzung des s fehlt. Zudem ist bei der fristlosen das Verschulden als Abwägungskriterium zu berücksichtigen, für die fristgemäße ist es svoraussetzung.

Beispiel: Lärmbelästigungen durch er eines taubstummen Ehepaars können daher eine nicht rechtfertigen, wenn das Ehepaar wirksame Abhilfemaßnahmen (Lautstärkeregler an Geräten, optische Lärmanzeige, Abschaffung von Stereoanlagen) ergriffen hat.

Durch altersgerechtes liches Verhalten ausgelöste Störungen rechtfertigen nie die . Verstoßen er des s wiederholt gegen die Hausordnung, ist ein beharrlicher, uneinsichtiger und zur fristlosen berechtigender Verstoß gegen die nur zu bejahen, wenn dem zuvor mittels Abmahnung Gelegenheit gegeben wird, auf die er einzuwirken. Zudem muss ein enger zeitlicher Zusammenhang zwischen Abmahnung, erneutem Verstoß und bestehen. Diese Frist ist mit ca. zwei Wochen zu bemessen. Ein Jahr und mehr zwischen Abmahnung und ist zu lang.

Dürfen vom die des Mits verlangen?

Ja. Wird ein durch nicht mehr sozialadäquaten Lärm der er eines anderen s in den Ruhezeiten und /oder an Sonn- und Feiertagen ständig belästigt, kann er vom die fristlose des Mits verlangen. Nach anderer Ansicht kommt es auf die Beseitigung der Störung an; die Wahl der Mittel bleibt beim .

Wann dürfen gestörte Mit kündigen?

Der kann fristlos kündigen, wenn der ihm den vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung entzogen hat, die Gebrauchsbeeinträchtigung erheblich ist und der trotz Fristsetzung seitens des s keine Abhilfe schafft. Hierunter fällt auch jede erhebliche Störung des Mietgebrauchs durch nicht sozialadäquate Lärmbelästigungen von ern.

Auch die fristlose durch den ist erst zulässig, nachdem der dem erfolglos eine angemessene Frist zur Beseitigung der Störung gesetzt hat. Der muss den zunächst auffordern, die Lärmbelästigung, die zu einer erheblichen Hinderung oder Vorenthaltung des Gebrauchs geführt hat, zu beseitigen. Dazu muss die Lärmbelästigung der Art, dem Umfang und dem Zeitpunkt nach, in dem sie aufgetreten ist, genau bezeichnet werden.

Ferner muss der den auffordern, diese Lärmbelästigung zu beseitigen, wozu eine bloße Mängelanzeige nicht ausreicht. Er muss dem eine Frist zur Beseitigung dieser Mängel setzen. Die Länge dieser Frist hängt davon ab, innerhalb welchen Zeitraums dem die Beseitigung der Mängel zugemutet werden kann. Ist die vom gesetzte Frist zu kurz, tritt an die Stelle dieser Frist die – notfalls durch Urteil zu bestimmende – angemessene Frist. Dabei ist zu berücksichtigen, dass ein eventueller Räumungsprozess gegen den für den Lärm seiner er verantwortlichen Mit sich längere Zeit hinziehen kann. Grundsätzlich sollte die Frist kalendermäßig bestimmt werden. In dringenden Fällen reicht aber auch das Begehren nach „unverzüglicher Abhilfe” aus. Eine Fristsetzung ist entbehrlich (§ 543 Abs. 3 S. 2 Nr. 1 BGB), wenn der die Abhilfe ernstlich und endgültig verweigert hat oder wenn eine Mängelbeseitigung innerhalb angemessener Frist unmöglich ist.

Schließlich setzt das srecht noch voraus, dass der die ihm vom gesetzte Frist fruchtlos hat verstreichen lassen. Eine außerordentliche fristlose aus wichtigem Grund kommt nicht mehr in Betracht, wenn der Mangel nach Ablauf der vom gesetzten Frist (z.B. wegen Auszugs des Mits mit den lärmenden ern) nicht mehr besteht.

Grundsätzlich reicht allein der Ablauf der Frist aus, um das srecht zu begründen. Warum der innerhalb der ihm vom gesetzten angemessenen Frist den Mangel nicht beseitigt hat, ist unerheblich. Daher besteht das srecht auch, wenn den kein Verschulden trifft.  Auch eine teilweise Beseitigung der Störung durch den genügt nicht, um das srecht des s zu beseitigen.

Kann der gegen den Mit auch direkt vorgehen?

Ja. Der kann vom den Lärm seiner er nicht verhindernden Nachbarn Unterlassung der Lärmbeeinträchtigung gemäß § 1004 Abs. 1 S. 1 BGB verlangen, wenn der erlärm über das sozialadäquate Maß hinausgeht. Zwar spricht diese Norm nur von Beeinträchtigung des Eigentums. Nach h.M. sind aber auch alle absoluten Rechte, wie Gesundheit usw., durch § 1004 Abs.1 S. 1 BGB geschützt. Die der er sind als mittelbare Störer in Anspruch zu nehmen, wenn sie den Lärm ihrer er nicht verhindern. Die gegen einen im strafrechtlichen Sinn schuldunfähigen Minderjährigen gerichtete Klage auf Unterlassung des Lärms wäre unzulässig. In der Regel begründet eine einmalige Lärmverursachung eine tatsächliche Vermutung für die Wiederholungsgefahr, die der störende Nachbar zu widerlegen hätte. Der zur Unterlassung verurteilte Nachbar schuldet konkrete Maßnahmen zur Unterbindung des Lärms durch seine er. Untätigkeit allein reicht nicht aus.

Der Anspruch ist ausgeschlossen, wenn der zur Duldung verpflichtet ist (§ 1004 Abs.2 BGB), also immer, wenn der Lärm den sozial-adäquaten Rahmen nicht sprengt. Auch die des s steht dem entgegen. Längere Duldung bedeutet aber noch nicht , so dass auch eine längere Hinnahme des Lärms den nicht entfallen lässt.

Muss ein Lärmprotokoll geführt werden?

Es ist jedenfalls nicht schädlich, je genauer man die Lärmstörungen nach Art, Dauer und Intensität mit Datum und Uhrzeit festhält. Gleichwohl, wenn dies nur grundsätzlich nicht aber in Form eines detaillierten Protokolls geschieht, ist man nicht wehrlos, wie der BGH (VIII ZR 226/16) klarstellt:

Darüber hinaus hat das Berufungsgericht den Anspruch der Klägerin auf Gewährung rechtlichen Gehörs (Art. 103 Abs. 1 GG) auch dadurch verletzt, dass es – wie die Nichtzulassungsbeschwerde ebenfalls mit Recht beanstandet – diejenigen Störungszeiträume als unsubstantiiert dargestellt außer Betracht gelassen hat, hinsichtlich derer kein Lärmprotokoll vorgelegt war; denn auch dieses Vorgehen findet im Prozessrecht keine Stütze mehr (vgl. Senatsurteil vom 15. Februar 2017 – VIII ZR 284/15, juris Rn. 16 mwN). Insoweit hat das Berufungsgericht grundlegend verkannt, dass es nach der ständigen Rechtsprechung des Senats bei wiederkehrenden Beeinträchtigungen durch Lärm nicht der Vorlage eines detaillierten Protokolls bedarf. Es genügt vielmehr grundsätzlich eine Beschreibung, aus der sich ergibt, um welche Art von Beeinträchtigungen es geht und zu welchen Tageszeiten, über welche Zeitdauer und in welcher Frequenz diese ungefähr auftreten (Senatsurteile vom 29. Februar 2012 – VIII ZR 155/11, aaO Rn. 17; vom 20. Juni 2012 – VIII ZR 268/11, NJW-RR 2012, 977 Rn. 18; jeweils mwN; Senatsbeschluss vom 21. Februar 2017 – VIII ZR 1/16, aaO Rn. 12).

Wie sieht es mit Lärm von einem nahe gelegenen Bolzplatz aus?

erlärm ist seit 2011 entsprechend  § 22 Abs. 1a BImSchG mit einem Toleranzgebot versehen. Das bedeutet, abgesehen von besonders krassen Lärmerscheinungen und natürlich nächtlichem Lärm, hat der auch solchen erlärm grundsätzlich hinzunehmen – und kann wegen solchem hinzunehmenden Lärm insbesondere nicht die Miete Mindern (BGH, VIII ZR 197/14). Anders als früher ist daher inbesondere etwa ein Bolzplatz mit dem BGH hinzunehmen. Auch die Einrichtung eines neuen Kinderspielplatzes ist zu dulden.

Rechtsanwalt & Fachanwalt für IT-Recht Jens Ferner
Rechtsanwalt & Fachanwalt für IT-Recht Jens Ferner
Rechtsanwalt Jens Ferner - Fachanwalt für Informationstechnologierecht: Ich biete eine fokussierte Tätigkeit auf den Bereich Strafrecht, IT-Recht & Medienrecht, Arbeitsrecht sowie den Zivilprozess. Ergänzend dazu bin ich im Arbeitsrecht & Vertragsrecht tätig. Eine umfassende Betreuung von Handwerkern, Agenturen & Unternehmen wird geboten. Kern meiner Tätigkeit ist das Prozessrecht, ganz besonders im Bereich IT-Prozess sowie Klageabwehr im Zivilprozess. Besprechungstermin in Alsdorf vereinbaren: 02404-92100. Beachten Sie, dass wir ausnahmslos keine Beratung per Mail oder Telefon anbieten - es gibt in unserer Kanzlei auch keinerlei kostenlose Tätigkeit!