Kündigung bei geschuldeter Miete: Unberechtigte Mietminderung ist Risiko des Mieters

Wenn die Mietsache einen Mangel hat, dann mindert sich die Miete – so viel ist regelmäßig allen Mietern bekannt. Und es ist auch naheliegend, dass man etwa für eine verschimmelte Wohnung nicht den Preis zu zahlen hat, den man bereit war für eine Wohnung im Normalzustand zu bezahlen. Üblicherweise wird die Miete dann nur anteilig gezahlt, etwa um 10% oder 20% “gekürzt”.

Das Problem aber: Mit der Zeit bildet sich hier eine zunehmende Differenz zwischen dem Betrag, den der Vermieter erwartet hat und dem, was der Mieter tatsächlich gezahlt hat. Und wenn man um 20% monatlich die Zahlungen kürzt, ist rechnerisch nach 5 Monaten eine vollständige Monatsmiete offen, also nach 10 Monaten eine vollständige Monatsmiete. Das Problem wird dann spätestens gefährlich, wenn man auf §543 II Nr.3b BGB blickt, der dem Vermieter ein Sonderkündigungsrecht einräumt für den Fall, dass “in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, der Mieter mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht”. Da sich im Fall eines tatsächlichen Mietmangels die Miete bereits gesetzlich mindert nach §536 BGB ist das bei einer berechtigten Zuwenig-Zahlung nicht problematisch.

Was aber, wenn tatsächlich gar kein Mangel vorlag, der zur Minderung berechtigt hat – kann der auf Grund der (vermeintlichen) Minderung zu wenig gezahlte Betrag eine Kündigung rechtfertigen?

Der Bundesgerichtshof (VIII ZR 138/11) hat die Frage nun geklärt: Ja, eine Kündigung kann durchaus deswegen ausgesprochen werden!

Dem Mieter steht mit dem Bundesgerichtshof frei, bei Streit über eine mögliche Minderung die Miete (anteilig) nur unter Vorbehalt zu zahlen und eine gerichtliche Klärung herbei zu führen. Dies sei, so der BGH, vollkommen ausreichend – denn letztlich gilt bei ausbleibender Miete der übliche Haftungsmaßstab, der neben Vorsatz auch jede Fahrlässigkeit berücksichtigt. Insofern wird im Einzelfall zu fragen sein, ob das fehlerhafte Annehmen eines zur Minderung berechtigenden Mietmangels fahrlässig geschah. Die Risiken sind für Mieter an der Stelle nun schwierig zu kalkulieren. Ein Grund mehr, nicht einfach selber etwas zu machen, sondern fachkundige Hilfe zu suchen.

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