Mietrecht: Mietverlängerung durch Mieter hindert nicht Mietminderung

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Die Entscheidung des BGH (XII ZR 84/14) ist nicht sofort zugänglich, aber von enormer Bedeutung:

Die vorbehaltlose Ausübung einer Verlängerungsoption durch den Mieter führt nicht gemäß oder entsprechend § 536 b BGB dazu, dass der Mieter für die Zu-kunft mit seinen Rechten aus §§ 536, 536 a BGB ausgeschlossen ist (im An-schluss an Senatsurteil BGHZ 203, 148 = NJW 2015, 402).

Kurz gemacht geht es darum, dass einem Mieter die Möglichkeit der Verlängerung des Mietvertrages durch einseitige Erklärung eingeräumt ist. Wenn sich der Mieter nun (zu Recht) auf eine geminderte Miete beruft, weil die Mietsache Mangelhaft ist und danach die Verlängerung des Mietvertrages erklärt – ist er im Rahmen des verlängerten Mietvertrages dann mit der Minderung ausgeschlossen, weil ihm bei Vertragsverlängerung der Mangel bekannt war? Diese Auffassung ist keineswegs abwegig und sowohl ein LG als auch ein OLG haben sie vertreten – der BGH hat es dann abgewiesen, die Verlängerung ist kein neuer Vertrag, die Rechte aus §§536, 536a BGB sind nicht „beschnitten“.

Die Entscheidung geht weit über das Mietrecht hinsichtlich von Gebäuden hinaus: Zahlreiche IT-Verträge können als Mietverträge qualifiziert werden – und haben Verlängerungsoptionen. Hier könnte sich ebenso die Frage stellen, wie mit Mängeln umzugehen ist, die sich immer noch auswirken, wenn dann der Vertrag verlängert wird. Der BGH gibt hier eine greifbare Richtschnur vor.