Mietrecht: Kündigungsverzicht darf nicht mehr als vier Jahre betragen

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In einem Mietvertrag über Wohnraum ist ein – auch beiderseitiger – formularmäßiger Kündigungsverzicht wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters in der Regel unwirksam, wenn seine Dauer mehr als vier Jahre beträgt (BGH, VIII ZR 27/04).
Dies entschied der Bundesgerichtshof (BGH) im Fall eines Mieters, der in seinem Mietvertrag einen fünfjährigen Kündigungsverzicht vereinbart hatte. Als er gleichwohl früher ausziehen wollte, kam es zum Streit mit dem Vermieter. Der BGH gab jedoch dem Mieter Recht.

Durch den Kündigungsverzicht werde der Mieter in seiner Dispositionsfreiheit erheblich eingeschränkt. Bei beruflichen, familiären, krankheitsbedingten oder sonstigen persönlichen Veränderungen seiner Lebensverhältnisse könne er den Mietvertrag über eine hierdurch ungeeignet gewordene Wohnung nicht kündigen. Das gelte insbesondere, wenn die genannten Veränderungen unvorhergesehen oder gar ungewollt eingetreten seien. Da die Miete mit Nebenkosten nicht selten einen beträchtlichen Teil des Einkommens aufzehre, werde es dem Mieter auch kaum möglich sein, zusätzlich eine zweite Wohnung zu unterhalten. Andererseits habe der beiderseitige Kündigungsverzicht auch Vorteile für den Mieter. Er sichere ihn über den gesetzlich vorgesehenen Kündigungsschutz hinaus vor einer ordentlichen Kündigung des Vermieters ab. Daher sei ein formularmäßiger Kündigungsverzicht im Regelfall nicht unangemessen, wenn er in zeitlicher Hinsicht überschaubar und für den Mieter erträglich sei. Nach Ansicht des BGH müsse die Grenze hier bei vier Jahren gezogen werden. Das ergebe sich daraus, dass das Gesetz auch in Staffelmietverträgen einen Ausschluss des Kündigungsrechts des Mieters für vier Jahre zulasse.