Mietrecht: Insolvenz des Mieters hindert nicht Kündigung

Der Bundesgerichtshof (VIII ZR 19/14) hat sich zur länger umstrittenen Frage der Kündigung des Mietverhältnisses bei Zahlungsrückständen geäußert wenn der Mieter insolvent ist und festgehalten:

  • Die Kündigungssperre des § 112 InsO gilt nach Wirksamwerden der Enthaftungserklärung des Insolvenzverwalters nach § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO weder im Insolvenzverfahren noch in dem sich daran anschließenden Restschuldbefreiungsver-fahren (§§ 286 ff. InsO). Nach Wirksamwerden der Enthaftungserklärung nach § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO sind rückständige Mieten, mit deren Zahlung der Mieter bereits vor Insolvenzantragstellung in Verzug geraten war, bei der Beurteilung der Wirksamkeit einer (auch) hierauf gestützten fristlosen Kündigung des Vermieters nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. b BGB zu berücksichtigen.
  • Der Verzug (§§ 286 ff. BGB) des Mieters mit der Entrichtung der Miete endet nicht mit der Insolvenzeröffnung.

Übersetzt bedeutet dies, dass die Insolvenz kein Grund ist, den zahlungsunwilligen Mieter weiter zu dulden. Insbesondere ist nun geklärt, dass auch nach einer Freigabeerklärung durch den Insolvenzverwalter eine Kündigung des Mietverhältnisses wegen Mietrückständen aus vorheriger Zeit erklärt werden kann. Es gibt konkrete Ausnahmefälle, in denen dem Vermieter ein Sonderopfer abverlangt wird – die Insolvenz gehört nicht dazu:

Dem Vermieter wird eine Fortsetzung des Mietverhältnisses mit dem vertragsuntreuen Mieter mithin nur dann zugemutet, wenn die gesamten Mietrück-stände ausgeglichen werden oder – was dem im wirtschaftlichen Ergebnis gleichkommt – sich eine öffentliche Stelle innerhalb der Schonfrist dazu verpflichtet.

Rechtsanwalt Jens Ferner

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