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Mietrecht & Leasingrecht

Mietrecht: Insolvenz des Mieters hindert nicht Kündigung


Der Bundesgerichtshof (VIII ZR 19/14) hat sich zur länger umstrittenen Frage der Kündigung des Mietverhältnisses bei Zahlungsrückständen geäußert wenn der Mieter insolvent ist und festgehalten:

  • Die Kündigungssperre des § 112 InsO gilt nach Wirksamwerden der Enthaftungserklärung des Insolvenzverwalters nach § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO weder im Insolvenzverfahren noch in dem sich daran anschließenden Restschuldbefreiungsver-fahren (§§ 286 ff. InsO). Nach Wirksamwerden der Enthaftungserklärung nach § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO sind rückständige Mieten, mit deren Zahlung der Mieter bereits vor Insolvenzantragstellung in Verzug geraten war, bei der Beurteilung der Wirksamkeit einer (auch) hierauf gestützten fristlosen Kündigung des Vermieters nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. b BGB zu berücksichtigen.
  • Der Verzug (§§ 286 ff. BGB) des Mieters mit der Entrichtung der Miete endet nicht mit der Insolvenzeröffnung.

Übersetzt bedeutet dies, dass die Insolvenz kein Grund ist, den zahlungsunwilligen Mieter weiter zu dulden. Insbesondere ist nun geklärt, dass auch nach einer Freigabeerklärung durch den Insolvenzverwalter eine Kündigung des Mietverhältnisses wegen Mietrückständen aus vorheriger Zeit erklärt werden kann. Es gibt konkrete Ausnahmefälle, in denen dem Vermieter ein Sonderopfer abverlangt wird – die Insolvenz gehört nicht dazu:

Dem Vermieter wird eine Fortsetzung des Mietverhältnisses mit dem vertragsuntreuen Mieter mithin nur dann zugemutet, wenn die gesamten Mietrück-stände ausgeglichen werden oder – was dem im wirtschaftlichen Ergebnis gleichkommt – sich eine öffentliche Stelle innerhalb der Schonfrist dazu verpflichtet.

Rechtsanwalt Jens Ferner

Von Rechtsanwalt Jens Ferner

Ich habe mich als Strafverteidiger & Fachanwalt für IT-Recht fokussiert auf Rechtsfragen rund um Strafrecht, Technik & Arbeitsrecht: IT-Recht, IT-Vertragsrecht, Softwarerecht, künstliche Intelligenz, Datenschutzrecht, Medienrecht ebenso wie IT-Arbeitsrecht, IT-Strafrecht, digitales Werberecht & Urheberrecht. Ergänzend bin ich bei Ordnungswidrigkeiten und im Unternehmensstrafrecht tätig.

Meine juristische Expertise ergänze ich mit umfangreicher technischer Erfahrung als Programmierer & Linux-Systemadministrator inkl. Netzwerksicherheit, IT-Forensik & IT-Risikomanagement.

Hinweis: Ich persönlich habe mich auf die Beratung von Unternehmen konzentriert und vertrete Verbraucher nur noch bei Strafverteidigungen und im Arbeitsrecht. Ich schreibe im Blog mitunter gerne zu Themen für Verbraucher - das ändert nichts an meiner Tätigkeit!