Mietrecht: Gewerbe-Staffelmietvertrag

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Zur Staffelmietvereinbarung bei Gewerberaummietverhältnissen (im
Anschluß an BGH, Urteil vom 8. Mai 2002 – XII ZR 8/00 – NJW 2002,
2384, 2385).

Urteil vom 27.10.2004, Az: XII ZR 175/02

Ohne Erfolg beruft sich die Revision darauf, der vertraglich vereinbarte Mietzins sei nach den Grundsätzen über den Wegfall der Geschäftsgrundlage herabzusetzen.

aa) Bei Vereinbarung einer Staffelmiete besteht regelmäßig die nicht fernliegende Möglichkeit, daß der vereinbarte Mietzins im Laufe der Zeit erheblich von der Entwicklung des marktüblichen Mietzinses abweicht. Dieses typische Vertragsrisiko trägt grundsätzlich die jeweils benachteiligte Vertragspartei. Der bleibt daher in der Regel auch bei einem gravierenden Absinken des allgemeinen Mietniveaus an die vertraglich vereinbarten Staffelerhöhungen gebunden, es sei denn, die Parteien haben eine abweichende Regelung getroffen (BGH, Senatsurteil vom 8. Mai 2002 – XII ZR 8/00 – NJW 2002, 2384, 2385).

bb) Ohne Erfolg beruft sich die Revision darauf, der Senat habe in seiner Entscheidung vom 8. Mai 2002 die in § 10 Abs. 2 MHG (jetzt § 557 a Abs. 2, 3 BGB) getroffene gesetzliche Wertung nicht berücksichtigt. Der in §§ 10 MHG, 557a BGB genannte Zeitraum von vier Jahren, über den im Falle der von Wohnraum eine Bindung an eine Staffelmietvereinbarung längstens zulässig sei, sei weit überschritten. Das Berufungsgericht habe nicht bedacht, daß ein mit der Vereinbarung einer Staffelmiete bezweckter „Inflationsausgleich“ einen weit höheren Effekt bewirke, wenn zeitgleich die für das Objekt maßgebende Vergleichsmiete drastisch sinke.

Der frühere § 10 MHG und § 557a BGB sind Schutzvorschriften zugunsten des Wohnraums. Der Gesetzgeber hat die Regelung bewußt auf die Wohnraummiete beschränkt. Eine Ausdehnung auf die gewerbliche Miete ist nicht geboten und wird auch nicht gefordert (vgl. Schmidt-Futterer/Börstinghaus MietR 8. Aufl. § 557a BGB Rdn. 10, 12; Emmerich/Sonnenschein Miete 8. Aufl. § 557a Rdn. 2; Herrlein/Kandelhard MietR 2. Aufl. § 557a BGB Rdn. 4). Außerdem betreffen die genannten Vorschriften lediglich, worauf die Revisionserwiderung zu Recht hinweist, die Frage, unter welchen Voraussetzungen eine Beschränkung des Kündigungsrechts des s unwirksam ist, nicht aber die von der Revision geforderte Vertragsanpassung.

Rechtsanwalt & Fachanwalt für IT-Recht Jens Ferner
Rechtsanwalt & Fachanwalt für IT-Recht Jens Ferner
Rechtsanwalt Jens Ferner - Fachanwalt für Informationstechnologierecht: Ich biete eine fokussierte Tätigkeit auf den Bereich Strafrecht, IT-Recht & Medienrecht, Arbeitsrecht sowie den Zivilprozess. Ergänzend dazu bin ich im Arbeitsrecht & Vertragsrecht tätig. Eine umfassende Betreuung von Handwerkern, Agenturen & Unternehmen wird geboten. Kern meiner Tätigkeit ist das Prozessrecht, ganz besonders im Bereich IT-Prozess sowie Klageabwehr im Zivilprozess. Besprechungstermin in Alsdorf vereinbaren: 02404-92100. Beachten Sie, dass wir ausnahmslos keine Beratung per Mail oder Telefon anbieten - es gibt in unserer Kanzlei auch keinerlei kostenlose Tätigkeit!