Mietrecht: Eigentümerwechsel und Vermieterverzug bei Mängelbeseitigung

Verzug des Vermieters mit Mangelbeseitigung wirkt bei Eigentumsübergang fort

Befindet sich der Vermieter von Wohnraum dem Mieter gegenüber mit der Beseitigung eines Mangels im Verzug, so wirkt im Fall der  Grundstücksübereignung die einmal eingetretene Verzugslage nach dem
Eigentumsübergang in der Person des Erwerbers fort. Tritt der Schaden
in diesem Fall nach dem Eigentumsübergang ein, so richten sich die
Ansprüche des Mieters nicht gegen den Grundstücksveräußerer, sondern
gegen den Grundstückserwerber.

Urteil BGH vom 9.2.2005, VIII ZR 22/04

a) Der Erwerber eines Grundstücks tritt mit dem vollendeten Eigentumserwerb an Stelle des Vermieters in die sich aus dem Mietvertrag ergebenden Rechte und Pflichten ein (§ 571 Abs. 1 BGB a.F., § 566 Abs. 1 BGB). Der Grundstückserwerber ist hinsichtlich der mietvertraglichen Rechte und Pflichten nicht Rechtsnachfolger des Veräußerers; § 571 Abs. 1 BGB a.F. (jetzt: § 566 Abs. 1 BGB) ordnet vielmehr einen unmittelbaren Rechtserwerb kraft Gesetzes als Folge und ab dem Zeitpunkt des Eigentumserwerbs an. Durch den Eigentumsübergang tritt hinsichtlich der vertraglichen Ansprüche eine Zäsur ein: alle schon vorher entstandenen und fällig gewordenen Ansprüche bleiben bei dem bisherigen Vermieter, und nur die nach dem Zeitpunkt des Eigentumswechsels fällig werdenden Forderungen stehen dem Grundstückserwerber zu. Ebenso richten sich vertragliche Ansprüche des Mieters gegen den Erwerber, falls sie erst nach dem Eigentumswechsel entstehen oder fällig werden (Senatsurteile vom 3. Dezember 2003 – VIII ZR 168/03, NJW 2004, 851 unter II 1; vom 19. Oktober 1988 – VIII ZR 22/88, NJW 1989, 451 unter II 2 b m.w.Nachw.). Umstritten ist, ob diese Grundsätze auch dann gelten, wenn der Mieter einen Schadensersatzanspruch aus §§ 538 Abs. 1 3. Fall, 284, 286 BGB a.F. (jetzt: §§ 536a Abs. 1 3. Fall, 280 Abs. 1, 2, 286 BGB) geltend macht und der Verzug hinsichtlich der Mangelbeseitigung noch vor dem Eigentumsübergang in der Person des Grundstücksveräußerers eingetreten ist.

aa) Nach überwiegender Ansicht wirkt die einmal dem Grundstücksveräußerer gegenüber eingetretene Verzugslage nach dem Eigentumsübergang in der Person des Erwerbers fort. Tritt der Schaden in diesem Fall nach dem Eigentumsübergang ein, so richten sich die Ansprüche des Mieters nicht gegen den Grundstücksveräußerer, sondern gegen den Grundstückserwerber (Heile in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., II Rdnr. 894; Staudinger/Emmerich, BGB (2003), § 566 Rdnr. 54; Emmerich/Sonnenschein, 8. Aufl., Miete, § 566 Rdnr. 35; Blank/Börstinghaus, Miete, 2. Aufl., § 566 Rdnr. 58; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., Rdnr. I 68, anders aber zu § 536a Abs. 1 2. Alt. BGB; Roquette, Das Mietrecht des Bürgerlichen Gesetzbuches, § 571 Rdnr. 34; Derleder/Bartels, JZ 1997, 981, 985; vgl. auch LG Berlin NJW-RR 1990, 23, zur Verzugslage).
bb) Nach anderer Ansicht haftet der Veräußerer, nicht der Erwerber, wenn die Haftungsvoraussetzungen nur in der Person des Veräußerers vorliegen, auch wenn der Schaden erst nach dem Eigentumswechsel entsteht (MünchKommBGB/Häublein, 4. Aufl., § 566 Rdnr. 39; Lammel, Heidelberger Kommentar zum Wohnraummietrecht, 2. Aufl., § 566 Rdnr. 92, 94; vgl. zu § 536a Abs. 1 2. Fall BGB: Eckert in: Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 9. Aufl., Rdnr. 1313).

cc) Die erstgenannte Auslegung des § 571 BGB a.F. (§ 566 BGB) ist – zumindest für den hier in Rede stehenden Fall des bei Eigentumsübergang in der Person des Veräußerers begründeten Verzugs (§ 538 Abs. 1 3. Fall BGB a.F., § 536a Abs. 1 3. Fall BGB) – vorzuziehen. Sie sorgt für Rechtsklarheit und entspricht dem Sinn und Zweck der Vorschrift. Die Auffassung der Revision, der Schadenersatzanspruch aus § 538 Abs. 1 BGB a.F. (§ 536a Abs. 1 BGB) könne sich nur gegen denjenigen richten, den ein eigenes Verschulden trifft und der den Schaden adäquat kausal verursacht hat, überzeugt nicht. § 571 BGB a.F. (§ 566 Abs. 1 BGB) ist eine mieterschützende Vorschrift. Sie bezweckt, dem Mieter gegenüber dem neuen Vermieter die Rechtsposition zu erhalten, die er aufgrund des Mietvertrages hätte, wenn der frühere Vermieter Eigentümer geblieben wäre. Gewahrt bleibt dem Mieter seine Rechtsposition aber nur dann, wenn er seinen Anspruch bei Fälligkeit der Person gegenüber geltend machen kann, die zu diesem Zeitpunkt Vermieter ist, gegen deren laufende Mietforderungen er gegebenenfalls aufrechnen kann und die ihm notfalls mit dem Wert des Grundstücks für seine Forderungen haftet (Senatsurteil vom 14. Oktober 1987 – VIII ZR 246/86, NJW 1988, 705 unter 2 b cc). Dagegen würde der Zweck des § 571 BGB a.F. (§ 566 BGB), den Mieter in seinen Rechten bei einem Eigentumswechsel nicht zu verkürzen (BGHZ 49, 350, 352), nicht erreicht, wenn eine erneute Begründung des Verzugs auch gegenüber dem Grundstückserwerber erforderlich wäre.

Entgegen der Ansicht der Revision ist eine Kostenbelastung der Erwerberin auch nicht unbillig. Zwar mag es zutreffen, daß nicht die Erwerberin, sondern die Kläger durch die Verweigerung der Mängelbeseitigung die entstandenen Verzugsschäden veranlaßt haben. Dem Erwerber ist es aber freigestellt, sich bei Abschluß des Kaufvertrages über das Grundstück die notwendigen Informationen zu beschaffen, Haftungsrisiken abzusichern und den Veräußerer gegebenenfalls in Regreß zu nehmen (vgl. auch Derleder/Bartels, JZ 1997, 981, 985).

b) Die Rüge der Revision, die geltend gemachten Ansprüche auf Erstattung der Rechtsanwaltsgebühren seien bereits vor dem Eigentumswechsel entstanden und fällig geworden, greift nicht durch. Zu Recht hat das Berufungsgericht angenommen, daß der Schaden des Beklagten wegen der Rechtsanwaltsgebühren erst nach dem Eigentumswechsel eingetreten ist.

Der Gebührenanspruch des damaligen Verfahrensbevollmächtigten des Beklagten war zum Zeitpunkt des Eigentumsübergangs weder gemäß § 16 der seinerzeit geltenden Bundesrechtsanwaltsgebührenordnung – BRAGO – (jetzt: § 8 RVG) fällig noch aufgrund einer Berechnung gemäß § 18 BRAGO (jetzt: § 10 RVG) eingefordert. Der Rechtsanwalt hätte zwar gemäß § 17 BRAGO (jetzt: § 9 RVG) einen Vorschuß fordern können. Nach den von der Revision nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts hat er aber von dieser Befugnis keinen Gebrauch gemacht. Eine Pflicht des Rechtsanwalts zur Vorschußanforderung besteht nicht. Ob und in welcher Höhe er einen Vorschuß verlangt, steht in seinem Ermessen (Gerold/Schmidt/v.Eicken/Madert, Bundesgebührenordnung für Rechtsanwälte, 15. Aufl., § 17 Rdnr. 14). Es war zum Zeitpunkt des Eigentumsübergangs des Grundstücks auch noch offen, auf welche Höhe sich der Gebührenanspruch des damaligen Verfahrensbevollmächtigten des Beklagten belaufen würde. Dem Beklagten stand im übrigen mangels einer möglichen Bezifferung auch keine entsprechende Forderung auf Freistellung gegen die Kläger zu (vgl. Senatsurteil vom 4. Oktober 2000 – VIII ZR 109/99, NJW 2001, 155 unter II 2 b; BGH, Urteil vom 30. November 1989 – IX ZR 249/88, NJW 1990, 1366 unter 1 b cc). Er hätte sie allenfalls auf Feststellung ihrer Pflicht zum Ersatz aller künftig noch entstehenden Schäden bzw. ihrer Verpflichtung zur Freistellung von künftig zu beziffernden Verbindlichkeiten in Anspruch nehmen können. Ein Schadenersatzanspruch in der jetzt geltend gemachten bezifferten Höhe war mithin vor dem Eigentumsübergang nicht begründet. Zu Recht haben die Vorinstanzen daher die Gegenansprüche des Beklagten verneint.

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