Mietrecht: Duldungspflicht zum Betreten einer Wohnung

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Ein Wohnungseigentümer hat nicht automatisch das Recht, die Wohnung eines anderen Wohnungseigentümers zu betreten, um zu einem im Gemeinschaftseigentum stehenden Spitzboden zu gelangen. Dies gilt auch, wenn er den Spitzboden auf Reparaturbedarf untersuchen will.Diese Klarstellung traf das Oberlandesgericht (OLG) München im Fall eines Zweifamilienhauses, das in Wohnungseigentum aufgeteilt war. Das Sondereigentum an der Erdgeschosswohnung stand dem einen Wohnungseigentümer zu, das Sondereigentum an der Obergeschosswohnung dem anderen. Über der Obergeschosswohnung befand sich ein Spitzboden, der keinem Eigentümer zugeordnet war. Er konnte nur über die Obergeschosswohnung betreten werden. Der im Erdgeschoss wohnende Eigentümer verlangte nun von dem anderen, durch dessen Wohnung gehen zu dürfen, um den Spitzboden auf Reparaturbedarf zu untersuchen. Dieser verweigerte den Durchgang.

Das OLG machte deutlich, dass jeder Wohnungseigentümer verpflichtet sei, das Betreten der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile zu gestatten, soweit dies zur Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlich sei. Allerdings genüge es für eine solche Duldungspflicht nicht, dass das Dach bereits in der Vergangenheit schadhaft war. Vielmehr hätte zunächst geklärt werden müssen, ob eventuelle Beschädigungen des Dachs von außen – also ohne Betreten des Sondereigentums – festgestellt werden könnten.

Hinweis: Bei der Frage des Betretungsrechts kommt es insbesondere auf das Kriterium der „Erforderlichkeit“ an. Dabei gilt:

  • An der Erforderlichkeit mangelt es, wenn das Betreten nur die Kontrolle bezweckt, ob irgendeine Störung – die theoretisch auftreten könnte – aufgetreten ist (OLG Zweibrücken ZMR 01, 308).

  • Das Betretungsrecht setzt konkrete Anhaltspunkte dafür voraus, dass Instandhaltungs-/-setzungsmaßnahmen erforderlich sind (OLG Celle ZMR 04, 363).

  • Ein Schadensfall durch Wasseraustritt ist stets ausreichend (OLG Hamburg ZMR 00, 479).

  • Erkennbar notwendige Instandsetzungsmaßnahmen, z.B. Beschädigungen am Bodenbelag einer Terrasse, genügen (OLG Celle ZMR 04, 364).

  • Ein Betretungsrecht besteht, wenn die Kontrolle zwar ohne das Betreten von Sondereigentum möglich, aber die Alternative mit erheblich höheren Kosten verbunden wäre (BayObLG, WuM 95, 730).

Entscheidungserheblich ist zudem oft der Umstand, dass der Verwalter verpflichtet ist, das gemeinschaftliche Eigentum zu überprüfen. Zu diesem Zweck steht ihm ein Betretungsrecht nach vorheriger Ankündigung zu (OLG München, 34 Wx 133/05).