Mietrecht airbnb Angebot berechtigt Vermieter zur Kündigung

Mit dem Bundegserichtshof kann eine unberechtigte Untervermietung einen Kündigungsgrund für den Vermieter darstellen, selbst wenn eigentlich ein Anspruch auf die Zustimmung des Vermieters besteht (die aber nicht eingeholt wurde). Das Landgericht Berlin (67 T 59/14) hat sich nun mit dem Angebot einer Wohnung über den Dienst „airbnb“ beschäftigt und festgestellt, dass hier eine fristlose Kündigung durch den Vermieter nach vorheriger Abmahnung möglich ist, auch wenn die Wohnung nur angeboten wird.

Insoweit kann bereits die entgeltliche Überlassung einer zuvor über „airbnb“ angebotenen Mietwohnung an Touristen die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigen. Mahnt der Vermieter den Mieter aber wegen unerlaubter Gebrauchsüberlassung der Mietsache ab, so ist eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses in der Regel auch dann gerechtfertigt, wenn der Mieter nach erfolgter Abmahnung ein über „airbnb“ geschaltetes Angebot zur entgeltlichen Gebrauchsüberlassung der Wohnung aufrechterhält, selbst wenn es in der Folge nicht mehr zu einer vertragswidrigen Gebrauchsüberlassung kommt.

Hinweis: Erst einmal spielt es keine Rolle, ob eine Untermiete nur wenige Tage stattfindet oder über Wochen hinweg. Der Mieter hat sich im Rahmen der Erlaubnis des Vermieters zu bewegen, die sich aus dem Vertrag ergibt. Wer eine Wohnung zu (eigenen) Wohnzwecken gemietet hat, der hat erst einmal nicht die Erlaubnis zur Untervermietung und vor allem nicht zur gewerblichen Nutzung, die hier durchaus erkannt werden kann. Mit dem BGH ist auch die Tatsache, dass möglicherweise im konkreten Einzelfall ein Anspruch auf eine Zustimmung besteht erst einmal keine Hilfe. Hinzu kommt der knappe Wohnungsraum in Ballungszentren, was für Vermieter das Interesse wecken kann, durchaus die üblichen Plattformen zu kontrollieren. Daher, wer die Kündigung nicht riskieren möchte, klärt die Erlaubnis vorher ab – oder lässt es ganz sein.

Aus der Entscheidung

Die Beklagte hat die Rechte der Klägerin dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass sie die Mietsache an Touristen vermietet und trotz erfolgter Abmahnung der Klägerin weiterhin über “airbnb” angeboten hat, ohne zuvor bei der Klägerin eine Erlaubnis zur Gebrauchsüberlassung einzuholen. Die entgeltliche Überlassung vermieteten Wohnraums an Touristen oder das öffentliche Angebot dazu ist vorbehaltlich einer – hier nicht erteilten – Erlaubnis des Vermieters vertragswidrig (vgl. Kammer, Beschl. v. 18. November 2014 – 67 S 360/14, WuM 2015, 31; Beschl. v. 29. Januar 2015 – 67 S 460/14, n.v.). […]

Die Aufrechterhaltung des über “airbnb” geschalteten Angebots stellt zwar keine unbefugte Gebrauchsüberlassung i.S.d. § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 2. Alt. BGB dar. Bei ihr handelt es sich gleichwohl um eine gravierende Pflichtverletzung, da der Mieter damit der Öffentlichkeit und gleichzeitig dem Vermieter gegenüber schlüssig, aber gleichzeitig unmissverständlich zum Ausdruck bringt, die vertragswidrige entgeltliche Überlassung der Mietsache an Touristen – ungeachtet der vermieterseits ausgesprochenen Abmahnung – auch in Zukunft fortzusetzen. Mit einem solchen Verhalten verletzt der Mieter seine Vertragspflichten erheblich, indem er sich nicht nur über seine mietvertraglichen Befugnisse hinaus als Eigentümer der Mietsache geriert, sondern auch das Vertrauen des Vermieters in die künftige Redlichkeit seines Vertragspartners in schwerwiegender Weise erschüttert. Davon ausgehend besteht in einem derartigen Verhalten regelmäßig – und auch hier – selbst ohne weitere Abmahnung ein die außerordentliche Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB rechtfertigender verhaltensbedingter Grund (vgl. zur fristlosen Kündigung bei Ankündigung vertragswidrigen Verhaltens BAG, Urt. v. 12. März 2009 – 2 AZR 251/07, EzA § 626 BGB 2002 Nr 26 Tz. 23).

Da der wichtige Grund zur Kündigung in der ausdrücklich oder konkludent erklärten Bereitschaft des Mieters liegt, die vertragswidrige entgeltliche Überlassung der Mietsache an Dritte auch zukünftig fortzusetzen, kam es auf den vom Amtsgericht für wesentlich erachten Umstand, ob die beklagte Mieterin die Mietsache nach erfolgter Abmahnung und Ablaufs der Abhilfefrist tatsächlich an Dritte überlassen hat, für die Wirksamkeit der Kündigung und die ursprüngliche Begründetheit des Räumungsantrags nicht an.