Mietmangel: Bei Vertragsschluss bekannte Lärmbelästigung berechtigt nicht zur Mietminderung

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Ist bei Vertragsschluss bekannt, dass es wegen einer Großbaustelle zu Lärmbelästigungen und sonstigen Beeinträchtigungen kommen wird, kann darauf später keine Mietminderung gestützt werden. Dabei kann durchaus die Miete wegen Lärms gemindert werden – aber eben nicht bei bereits zu Beginn absehbaren Lärms!

Das musste sich die Betreiberin eines Restaurants vor dem Oberlandesgericht (OLG) Dresden sagen lassen. Sie hatte über lange Zeit die Miete gemindert und dies mit erheblichen Lärmbeeinträchtigungen und der eingeschränkten Zugänglichkeit infolge von Tiefgaragenbauarbeiten begründet. Der Vermieter hatte wegen der Zahlungsrückstände das Mietverhältnis gekündigt und Räumungsklage erhoben.

Das OLG erklärte diese Kündigung nun für wirksam und verurteilte die Restaurantbetreiberin zur Räumung des Ladenlokals. Zwar seien die gerügten erheblichen Beeinträchtigungen des Restaurantbetriebs infolge der umfangreichen und länger andauernden Bauarbeiten im Grundsatz geeignet, einen Mangel der vermieteten Sache zu begründen. Dass die Vermieterin die Mängel nicht abstellen könne, ändere daran nichts.

Im vorliegenden Fall sei ein Anspruch auf Minderung aber ausgeschlossen. Das folge daraus, dass der Mieterin bei Abschluss des Mietvertrags bereits bekannt gewesen sei, dass innerhalb der vertraglich auf zehn Jahre befristeten Mietzeit in direkter Nachbarschaft eine Tiefgarage gebaut werden würde. Auf Mängel, die dem Mieter aber bei Vertragsschluss bekannt (oder aufgrund grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben) seien, könne kein Minderungsbegehren gestützt werden (OLG Dresden, 5 U 1030/08).

Mit ähnlicher Begründung verurteilte das Kammergericht einen Mieter zur Nachzahlung der einbehaltenen Miete. Der Mieter hatte die Miete gemindert, weil die Fassade des Nachbarhauses saniert und in der Nachbarschaft ein Neubau errichtet wurde. Hierdurch sei es zu Lärm- und Staubbeeinträchtigungen gekommen.

Das KG wies darauf hin, dass eine Bautätigkeit in der Umgebung des Mietobjekts bereits bei Vertragsabschluss ortsüblich war und das Risiko weiterer baulicher Maßnahmen dem Vertragsschluss mit zu Grunde lag. Dabei spielte es keine Rolle, ob dieses Risiko in der Miethöhe Berücksichtigung gefunden hat. Entscheidend war für das KG vielmehr, ob und inwieweit der Mieter generell mit einer Bautätigkeit hätte rechnen müssen. Es war hier ersichtlich, dass die später erneuerte Fassade des Nachbargrundstücks nicht im neuesten Zustand war und demzufolge mit einer Erneuerung früher oder später gerechnet werden musste (KG, 8 U 74/01).