Mietmängel: Vermieter kann Gewährleistung für bekannte Mängel nicht ausschließen

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Ein Gewährleistungsausschluss im Mietvertrag ist unwirksam, wenn sich herausstellt, dass der Vermieter die geltend gemachten Mängel des Mietobjekts schon bei Abschluss des Mietvertrags kannte.

Mit dieser Begründung gab das Oberlandesgericht (OLG) Celle dem Mieter eines Ladenlokals Recht, der trotz eines vereinbarten Gewährleistungsausschlusses die Miete wegen Geruchserscheinungen, ständigen Verstopfungen der Toilette und Unterdimensionierung der Heizungsanlage gekürzt hatte. Nachdem sich herausgestellt hatte, dass die betreffenden Mängel schon zur Beendigung des Mietverhältnisses mit dem früheren Mieter geführt hatten und dem Vermieter daher bei Abschluss des Mietvertrags bekannt waren, wies das Gericht die Klage des Vermieters auf Zahlung der restlichen Miete ab.

Es war der Ansicht, dass ein Vermieter „arglistig“ handele, wenn er die ihm bekannten gravierenden Mängel bei Abschluss eines langjährigen Mietvertrags nicht offenbart. Er hätte daher keinen Haftungsausschluss vereinbaren dürfen und wäre verpflichtet gewesen, den Mieter auf bestehende Mängel des Mietobjekts hinzuweisen. Eine Freizeichnung des Vermieters von der Haftung für schon bei Vertragsschluss bestehende Mängel der Mietsache ist jedenfalls in dem Fall nicht mit „Treu und Glauben“ zu vereinbaren, in dem der Vermieter genau weiß, dass es Mängel gibt, die den vereinbarten Vertragszweck massiv beeinträchtigen (OLG Celle, 2 U 11/02).