Kündigungsrecht: Kündigung von Mietverhältnissen wegen Abbruch des sanierungsbedürftigen Gebäudes

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Es besteht ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses, wenn er ein stark sanierungsbedürftiges Wohnhaus abreißen und einen Neubau errichten möchte.

Diese Entscheidung traf der Bundesgerichtshof (BGH) im Fall eines Hauseigentümers. Dieser beabsichtigte, das 1914 errichtete, stark sanierungsbedürftige Gebäude abzureißen und ein größeres Gebäude mit sechs Eigentumswohnungen zu errichten. Als er die baurechtliche und denkmalschutzrechtliche Genehmigung für den Abriss sowie die Baugenehmigung für das geplante Vorhaben erhalten hatte, kündigte er sämtliche Mietverhältnisse fristgemäß. Die Mieter wiesen die Kündigung jedoch als unzulässig zurück und weigerten sich auszuziehen.

 

Der BGH entschied nun, dass der Hauseigentümer zur Kündigung der Mietverhältnisse berechtigt war. Die geplanten Baumaßnahmen würden eine angemessene wirtschaftliche Verwertung des Grundstücks darstellen, weil sie von vernünftigen und nachvollziehbaren Erwägungen getragen seien. Eine Sanierung würde Investitionen mit hohem Kostenaufwand in das vorhandene reparaturbedürftige Gebäude bei einer verhältnismäßig geringen Restnutzungsdauer erforderlich machen. Durch den bereits genehmigten Neubau werde zudem in erheblichem Umfang zusätzlicher Wohnraum geschaffen. Zudem würden dem Hauseigentümer durch die Fortsetzung der Mietverhältnisse erhebliche Nachteile entstehen. Bei der Beurteilung sei eine Abwägung der Bestandsinteressen der Mieter und des Verwertungsinteresses des Hauseigentümers unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls vorzunehmen. Müsste der Hauseigentümer die Mietverhältnisse fortsetzen, hätte er nur die Möglichkeit einer Minimalsanierung. Dabei würde der Gebäudezustand entweder eine umfassende Sanierung oder einen Abriss mit anschließendem Neubau gebieten. Nach den Feststellungen des Gerichts sei zudem die Durchführung der dringendsten Maßnahmen mit erheblichen Kosten verbunden, ohne dass sich eine Verlängerung der Nutzungsdauer des Gebäudes erzielen ließe. Angesichts dieser wirtschaftlichen Risiken könne dem Eigentümer nicht das Interesse abgesprochen werden, eine dauerhafte Erneuerung alsbald und nicht erst bei vollständigem Verbrauch der Bausubstanz durchzuführen (BGH, VIII ZR 7/08, VIII ZR 8/08, VIII ZR 9/08).