Juristische Person: Im Zweifel liegt Mietverhältnis über Geschäftsräume vor

Mietet eine juristische Person ein Reihenhaus an, um es teils als Büroraum für ihren Geschäftsbetrieb zu nutzen und teils ihrem Geschäftsführer als Wohnung zur Verfügung zu stellen, handelt es sich um einen Mietvertrag über Geschäftsräume mit den hierfür geltenden Kündigungsfristen.

Mit diesem Argument verurteilte der Bundesgerichtshof (BGH) eine GmbH zur Zahlung ausstehender Miete. Im Streit zwischen der Gesellschaft und dem Vermieter war die Frage, mit welcher Kündigungsfrist die GmbH den Mietvertrag hatte kündigen können.

Die Richter stellten klar, dass es sich bei dem hier vorliegenden Vertrag nicht um einen Wohnraummietvertrag handele. Dieser wäre bis zum dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ende des übernächsten Monats kündbar gewesen. Es liege vielmehr ein Mietvertrag über Geschäftsräume vor, der nur bis zum dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres durch ordentliche Kündigung beendet werden könne.

Bei der Frage, ob ein Mietverhältnis über Wohnraum vorliege, müsse auf den Zweck abgestellt werden, den der Mieter mit der Anmietung des Mietobjekts vertragsgemäß verfolge. Wolle er die Räume weitervermieten oder sonst Dritten – auch zu Wohnzwecken – überlassen, seien die Vorschriften des Wohnraummietrechts nicht anwendbar. Entscheidend sei also, ob der Mieter die Räume nach dem Vertrag zu eigenen Wohnzwecken anmiete. Dies sei bei einer juristischen Person schon begrifflich nicht möglich, da die Gesellschaft nicht selber „wohnen“ könne. Im vorliegenden Fall sei daher die längere Kündigungsfrist anwendbar gewesen, die GmbH müsse daher die Miete für die Differenzmonate nachzahlen (BGH, VIII ZR 282/07).

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