gewerbliche Weitervermietung im Sinne des §565 BGB

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Der BGH (VIII ZR 241/16) hat klargestellt, dass eine gewerbliche Weitervermietung, die eine geschäftsmäßige, auf Dauer gerichtete und mit der Absicht der Gewinnerzielung oder im eigenen wirtschaftlichen Interesse ausgeübte Vermietungstätigkeit voraussetzt, auch dann vorliegt, wenn der Zwischenvermieter die von ihm angemieteten Wohnungen an die Arbeitnehmer seines Gewerbebetriebes weitervermieten will, um diese an sich zu binden und sich Wettbewerbsvorteile gegenüber anderen Unternehmen zu verschaffen, die ihren Arbeitnehmern keine Werkswohnungen anbieten können; eine Gewinnerzielungsabsicht aus der Vermietung selbst ist nicht erforderlich.

Aus der Entscheidung:

Im Ausgangspunkt zutreffend hat das Berufungsgericht darauf abgestellt, dass eine gewerbliche Weitervermietung gemäß § 565 Abs. 1 Satz 1 BGB eine geschäftsmäßige, auf Dauer gerichtete, mit der Absicht der Gewinnerzielung oder im eigenen wirtschaftlichen Interesse ausgeübte Vermietungstätigkeit des Zwischenmieters voraussetzt (Senatsurteile vom 20. Januar 2016 – VIII ZR 311/14, aaO Rn. 22; vom 3. Juli 1996 – VIII ZR 278/95, BGHZ 133, 142, 148 [zur Vorgängerregelung in § 549a BGB aF]). Anders als das Berufungsgericht meint, sind diese Voraussetzungen hier jedoch durch die Weitervermietung der in großem Umfang angemieteten Wohnungen als Werkswohnungen an die Arbeitnehmer der Rechtsvorgängerin der Beklagten zu 1 erfüllt.

Zwar hat die Rechtsvorgängerin der Beklagten zu 1 die von ihr angemieteten Wohnungen, so auch die streitgegenständliche Wohnung, – anders als bei der gewerblichen Zwischenvermietung im klassischen Sinne – nicht mit der Absicht der Gewinnerzielung (aus der Vermietung selbst) an ihre Arbeitnehmer weitervermietet. Dies hindert jedoch nicht die Feststellung einer im eigenen wirtschaftlichen Interesse der Rechtsvorgängerin der Beklagten zu 1 ausgeübten Vermietungstätigkeit.

Wie der Senat (Urteil vom 20. Januar 2016 – VIII ZR 311/14, aaO Rn. 24) zur Vorschrift des § 565 BGB bereits entschieden hat, zielt der Regelungszweck dieser Norm zwar nicht darauf ab, den Schutz des Mieters generell für alle Fälle einer Weitervermietung durch den Hauptmieter auszudehnen. Für eine solche Ausweitung des Gewerbebegriffs – etwa in der Weise, dass alle Fälle einer auf Dauer angelegten entgeltlichen Weitervermietung erfasst werden – besteht auch im Bereich des Wohnungsmietrechts trotz des darin geregelten sozialen Kündigungsschutzes des Mieters kein Anlass. Denn Anlass für die Schaffung der Regelung in § 565 BGB (und der gleichlautenden Vorgängerregelung des § 549a BGB aF) war die Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts zum Mieterschutz bei Weitervermietung im Rahmen des sogenannten Bauherrenmodels (BVerfGE 84, 197). Danach lag ein Verstoß gegen den Gleichbehandlungsgrundsatz aus Art. 3 Abs. 1 GG vor, wenn dem Endmieter bei Beendigung des Hauptmietvertrages nicht der soziale Kündigungsschutz zur Verfügung stand, den er bei direkter Anmietung gehabt hätte, obwohl keine gewichtigen Interessen des Eigentümers ersichtlich waren, die eine Verkürzung des Kündigungsschutzes hätten rechtfertigen können.

Nach seinem Regelungszweck gilt § 565 Abs. 1 Satz 1 BGB hiernach für solche Sachverhalte, die dadurch gekennzeichnet sind, dass der Eigentümer einen Zwischenmieter einschaltet, der die Wohnung zu Wohnzwecken weitervermieten soll und hiermit eigene wirtschaftliche Interessen verfolgt (Senatsurteil vom 20. Januar 2016 – VIII ZR 311/14, aaO).